04 января 2013

Некерована нерухомість



Англійське слово "realty" означає "нерухоме майно". Отже, ріелторська фірма має справу із цим майном, тобто працює на ринку нерухомості. Рієлторська діяльність - це діяльність у сфері надання послуг. Cпецифіка ріелторської діяльності обумовлюється тим, що нерухомість - це унікальний товар, який одночасно належить і до групи споживчих, і до групи інвестиційних товарів. Ринок ріелторських послуг завжди відповідає рівню законодавства та попиту на них. Наприклад, у США неможливо укласти будь-яку угоду з нерухомістю без участі професійного ріелтора (навіть подати оголошення про продаж), а в Ірландії законодавчо закріплена норма сплати куртажу в розмірі 6 %.

В результаті приватизації власниками різноманітних об’єктів нерухомості стали понад 80% населення України. Стихійний ринок нерухомості поступово набуває цивілізованих рис. Його функціонування в Україні забезпечується низкою законодавчих актів від Конституції України до нормативних актів органів місцевого самоврядування. Проте залишається багато невирішених проблем, пов’язаних із здійсненням операцій з нерухомим майном та захистом прав громадян на ринку нерухомості.
Законодавча невизначеність
Житловий фонд складає левову частку національного багатства держави, житло є однією з головних потреб людини та найбільшою цінністю для більшості громадян України. Обіг житлової нерухомості до цього часу є основним джерелом доходів ріелторських компаній. Однак, недосконалість законодавства, що регулює ринок житлової нерухомості, створює певні труднощі у роботі ріелторських компаній та юристів, які з ними співпрацюють.
Зокрема, змін вимагає законодавство про опіку та піклування. В результаті приватизації державного житлового фонду велика кількість дітей та підлітків стала співвласниками житлових приміщень. Згідно чинного законодавства для відчуження майна дітей їх батькам потрібна згода органу опіки та піклування. Проте, в деяких випадках ці органи без будь-яких переконливих підстав відмовляють батькам у згоді на продаж спільного майна. Оскарження таких відмов чинним законодавством не передбачено. В інших випадках органи опіки та піклування дають згоду на відчуження нерухомого майна дітей під умову придбання батьками іншого житла. Однак, по-перше, така форма згоди під умовою чинним законодавством не передбачена. По-друге, вона робить набувача об’єкту нерухомості заручником недобросовісних батьків. По-третє, зазначена згода під умовою інколи не призводить до позитивних наслідків, тобто не захищає права дітей.
Цивільний кодекс України передбачає випадки обмеження судом дієздатності громадян та визнання громадян недієздатними. За останні 30 років судами України було прийнято понад 20 тисяч рішень про обмеження, позбавлення та поновлення дієздатності громадян. Проте, будь-який облік громадян позбавлених або обмежених у дієздатності в Україні ніколи не створювався. Встановити наявність обмежень дієздатності громадянина при укладенні ним угоди або при посвідченні її нотаріусом, практично неможливо. Відсутність механізму перевірки дієздатності унеможливлює виконання нотаріусами України вимог Закону України „Про нотаріат”, які зобов‘язують їх упевнитись у дієздатності громадян, що беруть участь в укладанні угод. Все це створює умови для порушення прав громадян при купівлі-продажу нерухомості та призводить до виникнення судових спорів.
В той же час, сучасний рівень інформаційних технологій дозволяє вирішити таку проблему шляхом забезпечення електронного доступу до судових рішень що стосуються дієздатності. Доцільно організаційно та юридично виділити такий процес в Єдиний реєстр недієздатності фізичних осіб.
З 1991 року в Україні проводиться реформування земельних відносин. В результаті перерозподілу земельних ресурсів у держави залишилося менше 50% земель. Дотепер існує питання непогодженості цивільного, природоохоронного і господарського законодавства з вимогами Земельного кодексу.
В сфері земельних відносин бажано активізувати діяльність органів місцевого самоврядування по прийняттю нормативних правових актів - правил землекористування та забудови, що базуються на правовому зонуванні. Забезпечити на основі правового зонування формування прозорих процедур регламентації діяльності інвесторів по землекористуванню та забудові, скоротити кількість інстанцій, що готують землевпорядну документацію. У багатьох країнах вже давно застосовується зонингова система забудови міст. Вона полягає в тім, що вся територія за допомогою детальних планів забудови поділяється на зони із чітким роз'ясненням їх функціонального призначення. Інвестор вирішує, яке саме будівництво він хотів би проінвестувати, - житлову забудову, торговий центр або щось ще, - після чого на підставі детального плану йому пропонують ділянки, на яких можливо таке будівництво.
Сьогодні процес продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення і прав оренди на них для виробничої діяльності придбав масовий характер. Незважаючи на тимчасові обмеження, установлені перехідними положеннями Земельного кодексу України на продаж і придбання земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, потенційний ринок цих земель поступово і впевнено формується.
Однак законодавча база для цього недостатньо розвинена. Не створена інфраструктура такого ринку, не врегульована процедура продажу земель, процедура проведення земельних аукціонів і конкурсів, не створені земельні банки. Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення стимулював виникнення тіньового ринку землі, що привело до спекуляцій і неймовірно швидкому росту цін на землю.
Шляхом прийняття мораторію штучно була заморожена більша частина земельних ресурсів країни, що блокувало приплив інвестицій. У цих умовах просто необхідно прийняти закон про скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Однак, перед цим необхідно прийняти найбільш важливі для створення цивілізованого ринку землі закони, що стосуються тих питань, які недостатньо детально врегульовані Земельним кодексом. Встановити чіткі, прозорі і цивілізовані "правила гри" у сфері обороту земельних ділянок дозволить, зокрема, прийняття закону "Про ринок земель".
Стримуючим фактором, що негативно впливає на розвиток цивілізованого ринку нерухомості є відсутність Закону України „Про підприємницьку діяльність на ринку нерухомості” („Про ріелторську діяльність”). Необхідність в розробці та прийнятті цього нормативного акту безсумнівна. Прийняття Закону "Про ріелторську діяльність" дозволило б ринку нерухомості стати більш прозорим, цивілізованішим, підвищити рівень кваліфікації і відповідальності працюючих на ньому фахівців, підняти престиж професії ріелтора та захистити права споживачів. Через відсутність спеціального закону ріелтор все ще залишається незахищеним як перед клієнтом, так і перед органами влади. Адже як професіонал, який несе відповідальність за свою безпосередню діяльність, він повинен мати право вимагати від відповідних установ оперативного забезпечення інформацією належного рівня та розумної допомоги з метою недопущення зловживань в сфері нерухомості.
Таким чином, крім недосконалого законодавства вивести ринок нерухомості з тіні мають запровадження прозорості відносин між його учасниками, посилення відповідальності ріелторів перед державою, клієнтами та колегами по бізнесу. Ринок нерухомості в Україні фактично залишається некерованим та неврегульованим – відкритим полем діяльності для шахраїв, аферистів, тіньових ділків, спекулянтів, непрофесіоналів.
За що платити ріелтору?
Рієлторська діяльність сьогодні - це не тільки купівля-продаж-оренда. Це індустрія супутніх послуг: оцінювання, юридичний супровід, маркетинг ринку, менеджмент об'єктів нерухомості, кредитування. Саме цим можуть і повинні займатися ріелтори. Вони отримують свою винагороду, свій куртаж, не стільки за проведення угоди, скільки за консультування, володіння інформацією та репутацію. Ріелтор не тільки підшукає квартиру, організує перегляди, а також (саме головне!) перевірить всі обставини, пов'язані з угодою, не побоїться (і має право) поставити свій підпис на «Договорі по обслуговуванню Клієнта», що назавжди у нього (клієнта) залишиться і буде відповідати за свої дії. Такий фахівець і є Ріелтером. Тобто ріелтор - це, насамперед, високопрофесійний посередник між контрагентами в угодах щодо нерухомості, а не торговець.
Хоча рівень ріелторських послуг в Україні все ще досить низкий, вимоги до ріелтора зростають. Рівень кваліфікації українських ріелторів різний. На вітчизняному ринку існують як дуже висококваліфіковані ріелтори, яких визнають закордонні колеги, так і прості посередники з посередніми професійними знаннями, яким все одно, чим торгувати.
Професія ріелтора потребує неабияких знань з різних галузей – юриспруденції і психології, архітектури і будівництва, маркетингу і реклами, економіки і менеджменту. Враховуючи бажання клієнта вирішити житлове питання в комплексі, ріелтор має орієнтуватися в системі відносин між інвесторами, забудовниками та банками, яка постійно змінюється. Складнощі із отриманням професійної ріелторської освіти забезпечують роботу для юристів. Разом з тим, рівень професійної компетентності і грамотності працівників - це елемент конкурентної переваги фірми.
В цьому році вітчизняні фахівці отримали можливість одержати диплом CPM (CERTIFIED PROPERTY MANAGER® - CPM® - дипломований керуючий нерухомістю). CPM - єдина всебічна програма, розроблена спеціально для фахівців з нерухомості, які працюють у сфері торговельної, офісної і промислової нерухомості. Одержання диплома CPM надає право його власникові бути внесеним у єдиний світовий реєстр керуючих нерухомістю, тим самим, підтвердити високий рівень кваліфікації та професіоналізму.
Ця подія підтверджує, що українські фахівці з нерухомості (ріелтори) готові вийти на міжнародний рівень. Ініціювання проведення курсів CPM належить основним гравцям ринку нерухомості України: великим ріеторським, консалтинговим, девелоперским компаніям. Це свідчить, що ринок нерухомості активно розвивається, українські фахівці готові вийти на світовий рівень і працювати відповідно до міжнародних стандартів.
Нові стандарти
Професіонали ринку, не чекаючи від влади нормативів, самі повертаються обличчям до свого клієнта, дбаючи про безпеку вкладених клієнтами інвестицій в ринок нерухомості. Учасники ринку ріелторських послуг намагаються сьогодні самотужки напрацьовувати стандарти надання послуг. Так, в Україні вже існують певні галузеві стандарти: „Кодекс професійної етики та стандарти практики фахівців з нерухомості”, розроблений і затверджений Спілкою фахівців з нерухомого майна Києва 27 червня 2001 року та Національні стандарти професійної діяльності, затверджені Асоціацією фахівців з нерухомості України 30 січня 2004 року. Та чи ознайомлені ріелтори із зазначеними стандартами і чи виконують вони прописані норми? Безперечно. Але лише ріелтори-професіонали.
Операції з нерухомістю - це чи ледве не єдиний бізнес, яким, на жаль, сьогодні може займатися практично будь-хто. Значна кількість громадян, не маючи достатніх юридичних знань та досвіду і потребуючи відповідних послуг, мимоволі довіряються різним комерційним структурам і приватним особам, професійний статус яких не визначений. Відсутність ліцензування та сертифікації на ринку нерухомості дає зелену вулицю «чорним» маклерам, чим підривається авторитет дійсних професіоналів.
Сьогодні сертифікацію здійснюють Асоціація фахівців з нерухомості України та Спілка фахівців з нерухомого майна м.Києва. Однак на сьогодні сертифікованих ріелторів менше 500. Важливим інструментом процесу сертифікації є публічний, відкритий і доступний Реєстр сертифікованих виконавців ріелторської послуги.
Мета сертифікації полягає у створенні ситуації, коли на ринку нерухомості працюватимуть висококваліфіковані спеціалісти, які отримали необхідну професійну підготовку і гарантують клієнтам надання якісних послуг по підготовці та проведенню угод з нерухомістю, наданню консультацій тощо. На сьогодні результатом некваліфікованих (а часто і кримінальних) дій деяких осіб, які працюють на ринку нерухомості, є те, що люди залишаються без житла і без грошей, втягуються у складні судові процеси, рієлторські фірми втрачають авторитет і довіру клієнтів, а держава не доотримує значні кошти у вигляді податків.
Вдосконалюватись ріелторів змушує, насамперед, конкуренція і природне бажання бути найкращим у своїй сфері діяльності. Заважає розвиватися, на жаль, крім недоліків законодавства, величезна кількість "страшилок" у ЗМІ про злочини на ринку нерухомості.
Довідка:
Інститут керування нерухомістю (IREM) був заснований в 1933 році у США. Членами IREM є більше 16.000 фахівців в області керування нерухомістю в усьому світі. Серед членів IREM більше 9.000 чоловік одержали диплом CPM®. Члени IREM® управляють всіма видами нерухомості, включаючи квартири, офісні будинки, спорудження роздрібної торгівлі, кондомініуми та асоціації домовласників.
У США диплом CPM є основним у сфері керування нерухомістю. Дослідження показують, що інвестори і власники нерухомості віддають перевагу диплому CPM іншим дипломам у галузі керування нерухомістю.

Фроня Надія, адвокат, партнер ОА «Ліга правового захисту»
публікація «Український юрист»©

Комментариев нет:

Отправить комментарий