17 сентября 2015

Только задаток, ничего больше

Физическое лицо обратилось в суд к строительной компании, отделу ГИС о признании права собственности на квартиры, освобождении квартир из-под ареста, исключении квартир из акта описи и ареста имущества, составленного государственным исполнителем. Исковые требования истец обосновал тем, что между ним и строительной компанией заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились заключить договор купли-продажи квартиры, полную стоимость которой истец оплатил. Строительная компания не совершила никаких действий по оформлению за истцом права собственности и заключению договоров купли-продажи спорных квартир поскольку квартиры арестованы госисполнителем в ходе принудительного исполнения приказа хозяйственного суда.

Верховный суд Украины в решении от 02.09.2015 г. по делу № 6-226цс14 указал следующее. Ни Гражданский кодекс, ни другие акты гражданского законодательства не предусматривают такое правовое последствие невыполнения предварительного договора, как возмещение убытков путем признания права собственности на вещь, которая должна быть приобретена в будущем по договору купли-продажи. Статья 635 ГК не предусматривает такого правового последствия нарушения взятого на себя в предварительном договоре обязательства по заключению основного договора, как побуждение к его заключению в судебном порядке.
ВСУ напомнил, что в соответствии с частью третьей статьи 635 ГК обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока, установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении.
Таким образом, прекращение обязательства по предварительному договору вследствие незаключения основного договора в течение установленного предварительным договором срока исключает побуждение к заключению основного договора в судебном порядке, исполнению обязанности в натуре или возникновение основного договорного обязательства как правового основания для возникновения у приобретателя права собственности на имущество.
ЛАЙФХАК: заключение предварительного договора со строительной компанией является весьма ненадежным способом гарантирования выполнения обязательств.

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
від 2 вересня 2015 року
Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в складі: головуючого - Яреми А. Г., суддів - Гуменюка В. І., Охрімчук Л. І., Сеніна Ю. Л., Лященко Н. П., Романюка Я. М., Сімоненко В. М. (за участю представників товариства з обмеженою відповідальністю "Віта Верітас" ОСОБА_1 і ОСОБА_2, представника приватного акціонерного товариства "Трест Київміськбуд-1" ОСОБА_3 та представника Міністерства юстиції України ОСОБА_4), розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_5 до приватного акціонерного товариства "Трест Київміськбуд-1", відділу державної виконавчої служби Оболонського районного управління юстиції у м. Києві, Державної виконавчої служби України, третя особа - товариство з обмеженою відповідальністю "Віта Верітас", про визнання права власності та звільнення майна з-під арешту, за заявою товариства з обмеженою відповідальністю "Віта Верітас" про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 вересня 2014 року, встановила:
У серпні 2013 року ОСОБА_5 звернувся до суду із зазначеним позовом, мотивуючи вимоги тим, що 14 жовтня 2010 року між ним і приватним акціонерним товариством "Трест Київміськбуд-1" (далі - ПАТ "Трест Київміськбуд-1") укладено попередній договір, за умовами якого сторони домовились у термін до 1 жовтня 2011 року укласти договір купівлі-продажу квартири НОМЕР_1 АДРЕСА_1, загальною площею 145,4 кв. метрів. Повну вартість квартири позивачем було сплачено 3 листопада 2010 року. 14 жовтня 2010 року аналогічний попередній договір щодо зобов'язання укласти договір купівлі-продажу квартири НОМЕР_2 загальною площею 378,7 кв. метрів, що розташована за цією ж адресою, укладено між ОСОБА_6 та ПАТ "Трест Київміськбуд-1". ОСОБА_6 сплатила повну вартість квартири у термін до 1 жовтня 2011 року, а 14 грудня 2012 року відступила ОСОБА_5 право вимоги за укладеним попереднім договором.
Позивач зазначив, що є фактичним користувачем спірних квартир, його право володіти і користуватися спірним майном не заперечується ПАТ "Трест Київміськбуд-1", однак останнє не вчиняє будь-яких дій щодо оформлення за ним права власності та укладення основних договорів купівлі-продажу спірного нерухомого майна. Станом на 17 жовтня 2013 року спірні квартири описані та арештовані за актом опису й арешту майна державним виконавцем при примусовому виконанні наказу Господарського суду м. Києва щодо стягнення з ПАТ "Трест Київміськбуд-1" на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Віта Верітас" (далі - ТОВ "Віта Верітас") боргу в сумі 539 млн. 640 тис. 547 грн. 84 коп.
Під час розгляду справи позивач збільшив позовні вимоги та, посилаючись на зазначені обставини, просив визнати за ним право власності на квартири НОМЕР_1 і НОМЕР_2 у будинку АДРЕСА_1; звільнити зазначені квартири з під-арешту та виключити їх з акту опису й арешту майна, складеного 13 серпня 2013 року державним виконавцем відділу державної виконавчої служби Оболонського районного управління юстиції у м. Києві (далі - ВДВС Оболонського РУЮ у м. Києві).
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 15 січня 2014 року в задоволенні позову ОСОБА_5 відмовлено.
Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2014 року рішення Оболонського районного суду м. Києва від 15 січня 2014 року скасовано та ухвалено нове рішення про задоволення позову: визнано за ОСОБА_5 право власності на квартиру НОМЕР_1 загальною площею 145,4 кв. метрів та квартиру НОМЕР_2 загальною площею 378,7 кв. метрів, що розташовані у будинку АДРЕСА_1; зазначені квартири звільнено з під-арешту та виключено з акту опису й арешту майна; вирішено питання розподілу судових витрат.
Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 вересня 2014 року касаційні скарги Державної виконавчої служби України, ПАТ "Трест Київміськбуд-1" та ТОВ "Віта Верітас" відхилено, рішення Апеляційного суду м. Києва від 27 травня 2014 року залишено без змін.
У жовтні 2014 року до Верховного Суду України звернулось ТОВ "Віта Верітас" із заявою про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 вересня 2014 року, посилаючись на неоднакове застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме статей 203, 328, 635 і 642 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), унаслідок чого ухвалено різні за змістом судові рішення в подібних правовідносинах.
У заяві ТОВ "Віта Верітас" просить скасувати ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 вересня 2014 року, а справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.
Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 грудня 2014 року зазначену вище справу допущено до провадження Верховного Суду України.
За змістом пункту 2 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України від 12 лютого 2015 року N 192-VIII "Про забезпечення права на справедливий суд" (далі - Закон N 192-VIII) заяви про перегляд Верховним Судом України рішень судів, що надійшли до судів касаційних інстанцій для вирішення питання про допуск справи до провадження Верховного Суду України та рішення за якими не було прийнято на день набрання чинності цим Законом, розглядаються у порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників ТОВ "Віта Верітас" ОСОБА_1 і ОСОБА_2, представника ПАТ "Трест Київміськбуд-1" ОСОБА_3 та представника Міністерства юстиції України ОСОБА_4, дослідивши доводи заявника, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) заява про перегляд судових рішень у цивільних справах може бути подана з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.
За змістом статті 3604 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи Верховним Судом України і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 цього України, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.
У справі, яка є предметом перегляду, спір виник у зв'язку з укладенням попередніх договорів, за умовами якого сторони домовились у визначений термін укласти основні договори (купівлі-продажу квартир).
Покупець за попереднім договором ОСОБА_5 звернувся до суду з вимогами про визнання за ним права власності на спірне житло, посилаючись на те, що він в установлений попереднім договором строк здійснив 100 % сплату вартості квартир та фактично ними користується, однак продавець за попереднім договором ПАТ "Трест Київміськбуд-1" не вчиняє будь-яких дій на укладення договорів купівлі-продажу.
Скасовуючи рішення місцевого суду та ухвалюючи нове рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_5, апеляційний суд, з висновками якого погодився й суд касаційної інстанції, виходив з того, що сплата повної вартості квартир, передання ПАТ "Трест Київміськбуд-1" спірних квартир ОСОБА_5, прийняття і фактичне отримання права володіння та користування останнім спірним майном є підставою для задоволення позовних вимог.
ТОВ "Віта Верітас" зазначає, що суд касаційної інстанції під час розгляду більш ніж двох справ за подібних предметів спору, підстав позову, змісту позовних вимог та встановлених судом фактичних обставин і однакового матеріально-правового регулювання спірних правовідносин дійшов неоднакових правових висновків, покладених в основу цих судових рішень.
Для прикладу заявник надав ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 липня 2011 року, 6 березня 2012 року та 14 березня 2014 року; ухвали Верховного Суду України від 11 березня й 10 квітня 2009 року та рішення Верховного Суду України від 18 квітня 2007 року й 12 травня 2010 року, ухвалені ним як судом касаційної інстанції, а також постанови Верховного Суду України від 24 жовтня 2012 року та від 13 грудня 2013 року.
Постанови Верховного Суду України від 24 жовтня 2014 року та 13 грудня 2013 року не є рішеннями суду касаційної інстанції, ухваленими в порядку касаційного провадження, а прийняті за результатами розгляду заяв про перегляд Верховним Судом України судових рішень суду касаційної інстанції з мотивів неоднакового застосування одних і тих самих норм матеріального права у порядку, визначеному главою 3 розділу V ЦПК України, тому не можуть бути підтвердженням підстави, визначеної пунктом першим частини першої статті 335 ЦПК України (в редакції, що діяла до набрання чинності Закону N 192-VIII).
В ухвалах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 липня 2011 року (справа за позовом про визнання недобросовісним набувачем та повернення майна законному власнику), від 6 березня 2012 року (справа за позовом про стягнення авансу та зустрічним позовом про відшкодування збитків і стягнення штрафу), від 4 березня 2014 року (справа за позовом про стягнення завдатку за договором купівлі-продажу земельної ділянки), в ухвалі Верховного Суду України від 10 квітня 2009 року (справа за позовом про визнання права власності на половину квартири та зустрічним позовом про визнання недійсним договору відступлення права вимоги), в рішеннях Верховного Суду України від 18 квітня 2007 року (справа за позовом про зобов'язання виконати умови попереднього договору, а саме - укласти основний договір купівлі-продажу квартири на умовах, установлених попереднім договором, і відшкодувати збитки й моральну шкоду) та від 12 травня 2010 року (справа про визнання дій незаконним, а договору купівлі-продажу акцій недійсним) встановлені інші фактичні обставини, ніж у справі, яка переглядається, що не є неоднаковим застосуванням судами касаційної інстанції однієї й тієї самої норми матеріального права.
В ухвалі Верховного Суду України від 11 березня 2009 року суд установив, що між сторонами укладено нотаріально-посвідчений попередній договір купівлі-продажу нерухомого та рухомого майна, за яким покупець сплатив кошти, а продавець передав майно. Також сторони узгодили укласти та нотаріально посвідчити договори купівлі-продажу цього майна у визначений строк. Покупець за попереднім договором, посилаючись на ухилення відповідачем від нотаріального посвідчення основного договору купівлі-продажу майна, просив визнати договір купівлі-продажу таким, що відбувся на умовах попереднього договору, та визнати за ним право власності на спірне майно. Суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку, що між сторонами був укладений договір купівлі-продажу, визнали такий договір укладеним та визнали за позивачем право власності на рухоме та нерухоме майно, що було предметом попереднього договору.
Верховний Суд України не погодився з такими висновками судів попередніх інстанцій та висловив правову позицію, що примушування до угоди, яка ґрунтується на попередньому договорі, чи визнання її укладеною за відсутності згоди зустрічної сторони законом не передбачено, оскільки за порушення умов попереднього договору частиною другою статті 635 ЦК України передбачені інші правові наслідки - відшкодування збитків. Крім того, частиною третьою статті 635 цього ж Кодексу передбачено, що зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.
Таким чином, існує неоднакове застосування касаційним судом одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.
Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.
У статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За змістом укладеного між ОСОБА_5 та ПАТ "Трест Київміськбуд-1" попереднього договору сторони зобов'язались у майбутньому, в строк до 1 жовтня 2011 року, укласти договір купівлі-продажу квартири НОМЕР_1 у будинку АДРЕСА_1 (пункт 1 попереднього договору).
Сторони також узгодили, що покупець має право здійснювати авансові платежі в готівковій або безготівковій формі в рахунок загальної ціни продажу квартири, зазначеної у пункті 2.3 цього попереднього договору, які враховуються на виконання зобов'язання покупця сплатити загальну ціну купівлі-продажу квартири основного договору купівлі-продажу квартири (пункт 3); сторони повинні виконати свої взаємні обов'язки за основним договором купівлі-продажу квартири, зокрема: продавець повинен продати зазначене нерухоме майно, а покупець - сплатити відповідну грошову суму на момент укладення основного договору в термін до 1 жовтня 2011 року (пункт 7); сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення основного договору повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням (пункт 11).
Аналогічні умови містяться в попередньому договорі, укладеному між ОСОБА_6 та ПАТ "Трест Київміськбуд-1".
Положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.
Цією нормою встановлено обов'язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Зазначеною нормою закріплено презумпцію законності набуття права власності, тобто право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або якщо незаконність набуття права власності встановлена рішенням суду, а також встановлено відкритість переліку підстав набуття права власності з обмеженням їх виключно тими, що прямо передбачені в законодавстві.
Примусове виконання зобов'язання в натурі суперечить вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов'язання за попереднім договором і положенням статті 321 ЦК України про непорушність права власності.
Стаття 635 ЦК України не передбачає такого правового наслідку порушення взятого на себе в попередньому договорі зобов'язання щодо укладення основного договору, як спонукання до його укладення в судовому порядку.
Зазначене узгоджується з вимогами частини третьої статті 635 ЦК, згідно з якою зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором.
За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати на відшкодування збитків відповідно до частини другої статті 635 ЦК України.
Саме до цього зводяться правові висновки Верховного Суду України, викладені в ухвалі від 11 березня 2009 року, наданій заявником як приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції норм матеріального права в подібних правовідносинах.
Припинення зобов'язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов'язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов'язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.
Крім того, відповідно до статей 512, 514 ЦК України кредитор у зобов'язанні може бути замінений іншою особою, у тому числі внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги). При цьому до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі та на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
Отже, згідно з нормами чинного законодавства відступлення права вимоги може здійснюватися тільки відносно чинної вимоги, що існувала на момент переходу цих прав.
Судовою палатою у цивільних справах Верховного Суду України встановлено неоднакове застосування статей 328 та 635 ЦК України, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.
За таких обставин ухвала колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 вересня 2014 року не може залишатись у силі, а підлягає скасуванню на підставі пункту 1 статті 355 ЦПК України з направленням справи на новий розгляд до суду касаційної інстанції.
Керуючись статтями 355, 3605 ЦПК України (в редакції, що діяли до набрання чинності Закону N 192-VIII) та статтею 360-3 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України постановила:
Заяву товариства з обмеженою відповідальністю "Віта Верітас" задовольнити.
Ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 25 вересня 2014 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.
Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки з підстави, передбаченої пунктом 3 частини першої статті 355 ЦПК України.

Головуючий:    А. Г. Ярема
Судді:
В. І. Гуменюк
Н. П. Лященко
Л. І. Охрімчук
Я. М. Романюк
Ю. Л. Сенін
В. М. Сімоненко

* * *
ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ
у справі за N 6-226цс14
Положення частини другої статті 635 ЦК України містять спеціальну норму, якою передбачено перелік правових наслідків порушення попереднього договору.
Цією нормою встановлено обов'язок сторони, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Припинення зобов'язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов'язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов'язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.
Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.

Комментариев нет:

Отправить комментарий