Казалось
бы, счастье близко. Повезло больше, чем другим – застройщик вовремя закончил
строительство, близок переезд в желанную квартиру в новостройке…
…но
застройщик не спешит завершать процесс и передавать инвесторам соответствующие
правоустанавливающие документы.
Статья
19 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при
строительстве жилья и операциях с недвижимостью» устанавливает, что после
введения объекта строительства в эксплуатацию государственная регистрация права
собственности на жилье осуществляется застройщиком собственными силами и за
свой счет.
Казалось
бы, эта норма должна облегчить жизнь инвестору. Но не все так однозначно… часто
застройщик не спешит доводить дело до конца. А в договорах об участии в фонде
финансирования строительства и в Законе нет конкретных сроков, в течение
которых застройщик должен выполнить свои обязанности.
К
сожалению, гарантированных ускорителей этого процесса пока не существует.
Конечно,
можно обратиться в Государственную архитектурно-строительную инспекцию Украины
или в суд. Но на практике это не приносит желаемого результата.
У
Госархстройинспекции Украины на сегодня отсутствуют меры воздействия на
нарушителей. А Верховный Суд Украины (постановления от 10 февраля 2016 года и
от 18 ноября 2015 года) пришел к выводу, что действующим законодательством не
предусмотрено возникновение права собственности на новый объект недвижимости на
основании судебного решения.
Суды
также ссылаются на то, что имущественное право на объект инвестирования не
нарушено, а значит, не подлежит судебной защите. Также, суды отказывают в
удовлетворении исковых требований, ссылаясь на отсутствие установленного срока,
в течение которого застройщик должен оформить за инвестором право собственности
на квартиру в новостройке.
Часть
2 статьи 530 ГК Украины предоставляет право в случае неустановления срока
исполнения должником (застройщиком) своих обязанностей требовать такое
исполнение в любое время. Однако судебная практика по искам со ссылкой на
указанную норму остается неоднозначной.
Если
договор инвестирования перечитывать уже поздно, советуем для защиты своих прав
объединяться с другими инвесторами с целью экономии средств и времени.
№ 201/14173/14 ц
провадження
2/201/1378/2015
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
08 жовтня 2015 року
Жовтневий районний суд м.
Дніпропетровська
у
складі: головуючого
судді
Антонюка О.А.
при
секретарі Дашкевич Х.В.
розглянувши
у відкритому судовому засіданні в м. Дніпропетровську цивільну справу за
позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 і Компанії «Novo Venture LLC» до Товариства з
обмеженою відповідальністю фірма «Консоль ЛТД», треті особи: Товариство з
обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія Консоль Строй ЛТД»,
Дніпропетровська міська рада і прокуратура Дніпропетровської області про
визнання права власності та майнових прав,
ВСТАНОВИВ:
ОСОБА_1,
ОСОБА_2, ОСОБА_3 і Компанія «Novo Venture LLC» 03 листопада 2014 року
звернулися до суду з позовом до відповідача ТОВ фірма «Консоль ЛТД» про
визнання права власності та майнових прав. Позовні вимоги уточнювалися.
Позивачі у своєму позові, та їх представник в ході судового засідання
посилаються на те, що відповідач і Компанія «Novo Venture LLC» уклали з
позивачами договори пайової участі в будівництві, внески проведені, будівництво
здійснено, у них виникло право власності на вказане в договорах майно
(квартири, паркувальні місця) і хоча вказане нерухоме майно знаходиться в одному
комплексі, його можливо виділити в натурі позивачам, але відповідач не надає
можливості і документів для реєстрації їх права власності на вказане майно.
Відповідач фактично проти цього категорично заперечує, добровільно спір не
вирішено, її права також порушуються, оскільки відповідач намагається уникати
надання їм документів і реєстрації їх права власності. На своїх вимогах
наполягали, враховуючи норми ст. ст. 3, 7, 13 Закону України «Про цінні папери
та фондовий ринок», ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», ст. 2
Закону України «Про фінансово-кредитний механізм управління майном при
будівництві житла та операціях з нерухомістю» вважають, що їх право підлягає
захисту шляхом визнання майнового права на об'єкт інвестування і просили визнати
право спільної часткової власності на матеріали та обладнання і інше майно за
вказаними договорами пайової участі в будівництві житлового комплексу з
адміністративними та комерційними приміщеннями по вул. Поля, 8 в м.
Дніпропетровську (квартири і паркувальні місця) з наступним визначення розміру
їх часток у праві спільної часткової власності, задовольнивши позовні вимоги в
повному обсязі.
Представник
відповідача ТОВ фірма «Консоль ЛТД» в судове засідання не зявився, про день та
час розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини неявки суду не
повідомив, вказаним, на думку суду, позовні вимоги фактично визнали, не
заперечувала проти них, фактично не заперечували проти розгляду справи без їх
участі. Суд вважає можливим розгляд справи за відсутності представника
вказаного відповідача відповідно до ст. 169 ЦПК України.
Представники
третіх осіб ТОВ «Будівельна компанія Консоль Строй ЛТД», Дніпропетровської
міської ради і прокуратури Дніпропетровської області в судове засідання не
зявився, про день та час розгляду справи повідомлявся належним чином, про
причини неявки суду не повідомив, вказаним, на думку суду, не заперечувала
проти вимог та фактично не заперечували проти розгляду справи без їх участі.
Суд вважає можливим розгляд справи за відсутності представників вказаних третіх
осіб відповідно до ст. 169 ЦПК України.
Вислухавши
пояснення представника позивачів і позивача, зясувавши думку сторін, оцінивши
надані та добуті докази, перевіривши матеріали справи, суд вважає позовну заяву
не обґрунтованою та не підлягаючою задоволенню.
Згідно
ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом,
звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних
прав, свобод чи інтересів.
Відповідно
до ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за
зверненнями фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в
межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які
беруть участь у справі. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми
правами щодо предмета спору на власний розсуд. Згідно ст. 10 ЦПК України, кожна
сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставі
своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно
ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона
посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Відповідно
до ст. 57 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд
встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і
заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно
ст. 58 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета
доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета
доказування.
Відповідно
до ч. 2 ст. 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на всі
правовідносини, що виникають у державі.
В
судовому засіданні встановлено, що відповідач ТОВ фірма «Консоль» на протязі
2007-2011 років уклав з позивачами: з ОСОБА_1 договір пайової участі в
фінансуванні будівництва від 20 липня 2007 року та договір пайової участі в
будівництві від 22 вересня 2008 року, з ОСОБА_2 договори пайової участі в
фінансуванні будівництва від 29 травня 2007 року і від 29 травня 2007 року, з
ОСОБА_3 договір пайової участі в фінансуванні будівництва від 28 лютого 2011
року і з Компанією «Novo Venture LLC» - такі ж договори від 25 січня 2011 року
(два договори) та 08 лютого 2011 року (тринадцять договорів), учасником
договорів між ТОВ фірма «Консоль» і Компанією «Novo Venture LLC» є також третя
особа ТОВ «Будівельна компанія Консоль Строй ЛТД», укладалися додаткові угоди,
по кожному з вказаних договорів позивачами були проведені грошові внески в
повному обсязі згідно умов договорів, будівництво здійснено, у них виникло
право власності на вказане в договорах майно у визначених частках (квартири,
паркувальні місця) і хоча вказане нерухоме майно знаходиться в одному
комплексі, його можливо виділити в натурі позивачам, але відповідач не надає
можливості і документів для реєстрації їх права власності на вказане майно.
Відповідач фактично проти цього категорично заперечує, добровільно спір не
вирішено, її права також порушуються, оскільки відповідач намагається уникати
надання їм документів і реєстрації їх права власності. На своїх вимогах
наполягали, враховуючи норми ст. ст. 3, 7, 13 Закону України «Про цінні папери
та фондовий ринок», ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», ст. 2
Закону України «Про фінансово-кредитний механізм управління майном при
будівництві житла та операціях з нерухомістю» вважають, що їх право підлягає
захисту шляхом визнання майнового права на об'єкт інвестування і просили
визнати право спільної часткової власності на матеріали та обладнання і інше майно
за вказаними договорами пайової участі в будівництві житлового комплексу з
адміністративними та комерційними приміщеннями (маркетингова назва «Статус») по
вул. Поля, 8 в м. Дніпропетровську (квартири і паркувальні місця) з наступним
визначення розміру їх часток у праві спільної часткової власності. В
добровільному порядку питання не вирішене, виник спір, в іншому передбаченому
законом порядку, на думку позивачів, вирішити вказані питання не можливо, тому
вони вимушені звернутися з позовом до суду.
Суд
вважає позовні вимоги не підлягаючими задоволенню, виходячи з наступних
підстав.
Стаття
15 ЦК України передбачає право на захист цивільних прав та інтересів: «1. Кожна
особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення,
невизнання або оспорювання…».
Стаття
16 ЦК України передбачає, що кожна особа має право звернутися до суду за
захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
На
підставі ст. 392 ЦК України, власник майна може пред'явити позов про визнання
його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою,
а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Згідно
ст. 331 ЦК України, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена)
особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа,
яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є
власником цієї речі.
Згідно
із ч. 2 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» від 18 вересня 1991
року № 1560-XII інвестування в об'єкти інвестиційної діяльності як об'єкти
житлового будівництва (фінансування спорудження яких здійснюється з
використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб)
може здійснюватися через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими
базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості. Відповідно до ч. 5 ст. 7
Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти,
користуватися і розпоряджатися обєктами інвестицій відповідно до законодавчих
актів України.
За
змістом ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну
оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ майновими
правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права
власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності
(права володіння, розпорядження, користування).
Заміна
майнових прав на квартиру чи паркувальне місце повинна відбутися після введення
об'єкту будівництва в експлуатацію за участі відповідача та відповідних державних
органів та органів місцевого самоврядування. Однак обов'язок по будівництву
об'єкта нерухомості, покладений на відповідача, ним не виконаний. Позивач, вже
володіючи майновими правами на квартиру не може їх реалізувати, а саме отримати
у власність цю квартиру, через порушення допущені відповідачем.
Судом
встановлено, що вказана позивачами спільна часткова власність являє собою
незавершену будівництвом першу чергу житлового комплексу з адміністративними та
комерційними приміщеннями (маркетингова назва «Статус») розташована на
земельній ділянці в м. Дніпропетровську, яка знаходиться в постійному
користуванні прокуратури Дніпропетровської області на підставі державного акту
від 18 червня 2008 року за адресою вул. Поля, 8
Втім,
відповідно до ст. 1 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є вирішення
цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав,
свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів
держави. Зі змісту ст. 3 ЦПК України випливає, що право на звернення до суду за
захистом мають виключно всі особи, які вважають, що їх охоронювані законом
права, свобод чи інтереси порушені, обравши при цьому спосіб захисту свого
права у відповідності до вимог процесуального та матеріального закону.
Обираючи
спосіб захисту - визнання майнового права на об'єкт інвестування, позивачі самі
зазначають, що вони фактично володіють цим правом, оскільки придбали його,
профінансувавши будівництво за повну їх вартість. Отже, майнове право не
порушене, тому не підлягає захисту судом.
Відповідно
до п. 2 ст. 331 ЦК України якщо право власності на нерухоме майно підлягає
державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно
до ч. 1 ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав і. нерухоме майно та
їх обтяжень» право власності на нерухоме майно підлягає обовязковій державній
реєстрації.
За
правиламистатті 392 ЦК Українипозов про визнання права власності може бути
пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється
або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який
засвідчує його право власності. Крім того, на час укладення сторонами договорів
про фінансування будівництва правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб
з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами
регулювалисяЗаконами України «Про фінансово-кредитні механізми і управління
майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від19 червня 2003 року
№ 978-IVта «Про інвестиційну діяльність» від 18 вересня 1991 року № 1560-XII.
Слід
зазначити, що ні зазначеними нормами, ні нормоюстатті 331 ЦК Українине
передбачено виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі
судового рішення. Порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування
після прийняття такого об'єкту до експлуатації визначено зазначеними нормами.
Враховуючи
вказане позивачам відповідно до умов договорів інвестування необхідно було
звернулось до виконавчого комітету із заявами про оформлення права власності за
інвесторами, а виконавчий комітет може винести рішення про оформлення права
власності за інвесторами, висновок суду про необхідність захисту прав позивачів
запропонованим ними шляхом визнання за ними права власності на новостворене
майно на підставістатті 392 ЦК Українине можна визнати обґрунтованим.
Таким
чином, ураховуючи, що відповідно достатті 328 ЦКнабуття права власності - це
певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного
права власності на певні об'єкти , суд при застосуванні цієї норми повинен
встановити, з яких саме передбачених законом підстав, чи у який передбачений
законом спосіб позивачка набула права власності на спірний об'єкт та чи підлягає
це право захисту у порядку, передбаченомустаттею 392 ЦК України.
Підстави
набуття права власності визначені в главі 24 ЦК України. Зокрема, ст. 328 цього
кодексу визначено, що право власності набувається на підставах, що не
заборонені законом, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не
випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена
судом. Частиною 2 ст. 331 ЦК України визначено: «Право власності на
новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з
моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом
передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає
з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме
майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності
виникає з моменту державної реєстрації.».
Перелік
об'єктів нерухомого майна, стосовно яких проводиться державна реєстрація прав
визначений у ч. 1 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень»: «У Державному реєстрі прав реєструються речові
права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об' єкти нерухомого
майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх
знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові
комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири,
житлові та нежитлові приміщення.».
Враховуючи
наведені норми, можна зробити висновок про те, що право власності на
новозбудоване нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на
таке нерухоме майно, яка проводиться після завершення будівництва та прийняття
нерухомого майна до експлуатації. При цьому, умови прийняття в експлуатацію
закінчених будівництвом об'єктів визначені в Законі України «Про регулювання
містобудівної діяльності», а порядок прийняття в експлуатацію закінчених
будівництвом об'єктів затверджено Постановою Кабінету міністрів України № 461
від 13.04.2011 року «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом
об'єктів».
Зазначені
норми передбачають прийняття в експлуатацію нерухомого майна за наявності
наступних умов: подання замовником декларації про готовність об'єкта до
експлуатації (п. 2 Порядку, ст. 39 Закону); наявність проектної документації на
об'єкт (п. 9 Порядку, ст.ст. 26, 27, 31 Закону); виконання на об'єкті всіх
робіт, передбачених проектною документацією згідно із державними будівельними
нормами, стандартами і правилами роботи (п. 9 Порядку).
Відповідно
до ст. 20 Закону України «Про інвестиційну діяльність» при недодержанні
договірних зобов'язань суб'єкти інвестиційної діяльності несуть майнову та іншу
відповідальність, передбачену законодавством України та укладеними договорами.
Відповідно до змісту ст. 18 Закону України «Про інвестиційну діяльність» після
укладення договорів, укладених між суб'єктами інвестиційної діяльності, не
можна встановлювати умови, що погіршують становище суб'єктів або обмежують їх
права, якщо вони не дійшли згоди про зміну умов договору.
Згідно
ст.629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Однак,
на сьогоднішній день об'єкт нерухомості не введено в експлуатацію та
правоустановчі документи у позивачів відсутні,
Згідно
ч. 1, 2 ст. 61 ЦПК України обставини, визнані сторонами та іншими особами, які
беруть участь у справі, не підлягають доказуванню. Обставини, визнані судом
загальновідомими, не потребують доказування.
Вирішення
даної цивільної справи та прийняття відповідного обґрунтованого по ній рішення
неможливе без встановлення фактичних обставин, вибору норми права та висновку
про права та обов'язки сторін. Всі ці складові могли бути з'ясовані лише в ході
доказової діяльності, метою якої є, відповідно до ст. 10 ЦПК, всебічне і повне
з'ясування всіх обставин справи, встановлення дійсних прав та обов'язків
учасників спірних правовідносин.
Подавши
свої докази, сторони реалізували своє право на доказування і одночасно виконали
обов'язок із доказування, оскільки ст. 60 ЦПК закріплює правило, за яким кожна
сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень. Обов'язок із доказування покладається також на осіб,
яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні
чи суспільні інтереси (ст.ст. 27, 46 ЦПК України). Тобто, процесуальними
нормами встановлено як право на участь у доказуванні (ст. 27 ЦПК України), так
і обов'язок із доказування обставини при невизнані них сторонами та іншими
особами, які беруть участь у справі. Крім того, суд безпосередньо не повинен
брати участі у зборі доказового матеріалу.
Суду
не надано доказів того, що неправомірними, злочинними діями відповідача,
повязаними з неналежним виконанням взятих на себе обовязків позивачам було
завдано ушкодження здоровя, майнової шкоди та прямих збитків чи інш., які знаходяться
в безпосередньому причинно-слідчому звязку зі вказаними діями відповідачів і
підлягають повному відшкодуванню за рахунок винної особи.
Згiдно
ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на якi вона
посилається як на пiдставу своїх вимог i заперечень. Частиною 3 вказаної статтi
передбачено, що доказуванню пiдлягають обставини, якi мають значення для
ухвалення рiшення у справi i щодо яких у сторін та iнших осiб, якi беруть
участь у справi, виникає спiр.
Тобто,
позивачі повинні довести, що їх дiями не було порушено їх права або права
відповідача, третіх осіб. Однак, жодних доказiв позивачами до суду не надано.
Вiдповiдно
до ч. 4 ст. 60 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідач заперечує будь-якi домовленості i зобовязання стосовно позивачів
відносно спірного обєкту нерухомості, предмета спору, а позивачі не довели
незаконність дій відповідача. Твердження позивачів про наявнiсть будь-яких
iнших зобов'язань стосовно позовних вимог - є припущенням.
Не
може суд прийняти до уваги наполягання позивачів на позові, оскільки вони
спростовуються вищенаведеним і нічим обєктивно не підтверджені.
Згідно
до ст. 19 Конституції України ніхто не може бути примушений робити те, що не
передбачено законом.
Відповідно
до ст. 212 ЦПК України суд оцінює належність, допустимість, достовірність
кожного доказу окремо, а також достатність і взаємозв'язок доказів у їх
сукупності.
Всебічне
дослідження усіх обставин справи та письмових доказів, з урахуванням
допустимості доказів та узгодженістю і несуперечністю між собою дають обєктивні
підстави вважати, що позов не підлягає задоволенню повністю.
При
таких обставинах суд вважає можливим ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 і Компанії «Novo
Venture LLC» в задоволенні позовних вимог до ТОВ фірма «Консоль ЛТД» про
визнання права власності та майнових прав відмовити.
Таким
чином, позовні вимоги про визнання права власності та майнових прав в такому
вигляді не знайшли своє обєктивне підтвердження в ході судового засідання, вони
не ґрунтуються на вимогах закону і не підлягають задоволенню.
На
підставі викладеного, керуючись ст. ст. 3, 8, 19, 41, 55, 124 Конституції
України, ст. ст. 15, 16, 324, 328, 331, 365, 376, 392 ЦК України, ст. ст. 4, 5
Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень», ст. ст. 3, 4, 10, 11, 57-61, 209, 212-215, 218 ЦПК України, суд
ВИРІШИВ:
ОСОБА_1,
ОСОБА_2, ОСОБА_3 і Компанії «Novo Venture LLC» в задоволенні позовних вимог до
Товариства з обмеженою відповідальністю фірма «Консоль ЛТД» про визнання права
власності та майнових прав відмовити.
Рішення
може бути оскаржено в апеляційний суд Дніпропетровської області через Жовтневий
районний суд м. Дніпропетровська протягом 10 днів з дня проголошення рішення.
Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під
час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Суддя
–
Отправить комментарий