16 июня 2014

Коммунальные услуги, перепланировка, строительство жилья и многое другое от ВСУ

Верховный Суд Украины проанализировал судебную практику применения законодательства о праве собственности при рассмотрении гражданских дел. Анализ содержит ряд моментов, на которые стоит обратить внимание.



Так, анализ законодательства дал Суду основания для вывода: абсолютность прав собственника не означает, что никто и никогда не может их ограничить. Пределы осуществления гражданских прав определяют правомерное поведение лица, поскольку его действия в пределах гражданских прав подлежат правовой защите, в отличие от действий, совершенных за пределами права.
Примером соблюдения этого принципа как в сфере отношений по осуществлению права собственности, так и в сфере обязательственных отношений является извлечение из постановления Верховного Суда Украины от 10 октября 2012 г. в деле N 6-110цс12 по результатам рассмотрения постановления Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 9 апреля 2012 г., вынесенного по делу о разрешении спора между ООО "Ковальская-Жилсервис" и владельцем квартиры, который отказался от заключения договора о предоставлении услуг за содержание дома и придомовой территории.
Суд в деле пришел к выводу, что заключение договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг является обязанностью потребителя при условии, если предложенный исполнителем услуг договор соответствует типовому договору. Отказ потребителя услуг от заключения договора в таком случае противоречит требованиям ч. 3 ст. 6, статей 627, 630 ГК и статей 19, 20 Закона N 1875-IV.

Суд констатирует, что в последнее время увеличилось количество споров относительно имущественных прав на объекты незавершенного строительства, в связи с чем возникают вопросы относительно имущественных прав как объекта права собственности. В одних случаях физические лица просят суд признать за ними право собственности на проинвестированое ими имущество - уже построенный объект недвижимости, который принят в эксплуатацию, однако на который по тем или иным основаниям не получены правоустанавливающие документы. В других случаях просят признать имущественные права на проинвестированный на 100%, но недостроенный объект.
Суды признают "имущественные права на квартиру", "право собственности на квартиру, объект инвестирования строительства", "имущественные права на объект инвестирования" и др. Есть случаи обращения с иском о признании права собственности на имущественное право на жилую квартиру по строительному номером и "суд приходит к выводу, что для защиты прав и законных интересов инвестора истца, за ним следует признать право собственности на имущественные права на объект незавершенного строительства".
При рассмотрении дел указанной категории судам следует учитывать, что к имущественным правам относится, в частности, право требования, возникает по поводу владения, пользования и распоряжения имуществом (например: наследственные права, права требования лица по обязательствам, по которым она является кредитором; исключительные права автора), право совершать действия по оформлению права собственности на имущество.
Таким образом, обращаясь с подобными исками, следует тщательно подойти к формулированию исковых требований.

Формулирование исковых требований важно и в делах о признании права собственности на незавершенное строительство. Так, Суд подчеркивает следующее - судам следует иметь в виду, что признание права собственности на объект незавершенного строительства (на недостроенное недвижимое имущество) в судебном порядке ГК не предусмотрено.
Как показывает судебная практика, суды по-разному решают споры, возникающие между супругами о разделе объектов незавершенного строительства; о признании права собственности на вновь созданное имущество, которое приобретается физическими лицами в порядке, установленном Законом от 19 июня 2003 г. N 978-IV "О финансово-кредитных механизмах управления имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", о признании права собственности на объекты незавершенного строительства в порядке наследования, и по-разному определяют объект, по которому признают право собственности.
Суды признают право собственности на "незаконченный строительством объект"; "На строительные материалы под застройку жилого дома и летней кухни как объект незавершенного строительства"; "На строительные материалы, которые были использованы в процессе строительства и существуют в виде домовладения: жилой дом, пристройку, тамбур, летнюю кухню, сарай, душевую, туалет, забор, отмостки, цистерну"; "На строительные материалы и конструктивные элементы, из которых состоит домовладения"; "На имущественные права на недвижимость" и т.п..
В таких случаях необходимо использовать терминологию, которую применил законодатель в статьях 331, 876 ГК и Законе N 1952-IV - "объект незавершенного строительства" или "объект строительства".

Суд уделил внимание и практике признания права собственности на переоборудованные или перепланированные квартиры, другие помещения.
Правилами пользования помещениями жилых домов и общежитий (утверждено постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992 г. N 572) предусмотрено, что владельцы, наниматели (арендаторы) помещений жилых домов и общежитий имеют право на переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий по соответствующим проектам без ограничения интересов других граждан, проживающих в доме, общежитии, с разрешения владельца дома (квартиры) и органа местного самоуправления, выдаваемой в установленном порядке (п. 4).
Определение терминов "переоборудование" и "перепланировка" содержится в Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий (утвержден приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17 мая 2005 г. N 76; зарегистрировано в Министерстве юстиции Украины 25 августа 2005 г. за N 927/11207). Этими Правилами также установлено, что переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых и нежилых в домах помещений разрешается делать после получения разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов в соответствии с законодательством (1.4.1).
Вместе с тем следует учитывать, что нормативными правовыми актами определено переоборудование, которые не относятся к самовольному строительству и, соответственно, не требуют разрешения на их проведение (п. 3.2 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества (утвержден приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24 мая 2001 г. N 127; зарегистрировано в Министерстве юстиции Украины от 10 июля 2001 за N 582/5773).
Суды не должны заменять органы исполнительной власти и органы местного самоуправления по осуществлению ими полномочий, установленных Конституцией и законами Украины.
По результатам изучения гражданских дел о признании права собственности также установлено, что суды признают право собственности на составные части недвижимого имущества (пристройку, балкон, террасу и т.д.) как на отдельные объекты права собственности, что противоречит требованиям статей 179, 183, 186 - 188 ЦК.

Одним из способов приобретения права собственности является приобретение имущества с публичных торгов. Судебная практика по этому вопросу достаточно противоречива в связи с недостаточным законодательным регулированием. Закона о порядке продажи имущества с публичных торгов до сих пор нет, а нормы, содержащиеся в ГК, частично касаются сути публичных торгов.
Из анализа законодательства усматривается вывод, что отношения, возникающие по поводу приобретения имущества на аукционе (публичных торгах), являются договорными отношениями по купле-продаже с определенной спецификой, определенной законом. Учитывая, что отчуждение имущества с публичных торгов относится к сделкам купли-продажи, такая сделка может признаваться недействительной в судебном порядке по основаниям несоблюдение в момент ее совершения требований, установленных частями 1 - 3 и 6 ст. 203 ГК (ч. 1 ст. 215 ГК). Такой вывод сделал Верховный Суд Украины по делу N 6-116цс12.
Что касается нарушений, допущенных государственным исполнителем в осуществлении своих полномочий, предусмотренных Законом N 606-XIV, до назначения публичных торгов, в том числе об открытии исполнительного производства, наложения ареста на имущество, определение стоимости или оценки имущества и т.п., то такие действия (бездействие) государственного исполнителя подлежат обжалованию в порядке, предусмотренном настоящим Законом (в частности ч. 7 ст. 24, ч. 4 ст. 26, ч. 3 ст. 32, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 57, статей 55, 85 Закона N 606-XIV).
Следовательно, действия государственного исполнителя в исполнительном производстве, которые не касаются правил проведения публичных торгов, имеют самостоятельный способ обжалования не могут быть основанием для признания публичных торгов недействительными.
По общему правилу влечет недействительности сделки является применение к сторонам двусторонней реституции. Однако следует учитывать, что должник не является стороной в таких правоотношениях, а следовательно, и применение к нему нормы абз. 2 ч. 1 ст. 216 ГК невозможно.
Действующее законодательство предусматривает определенный порядок оформления результатов публичных торгов, а именно: составление государственным исполнителем или организатором аукциона акта о проведенных публичные торги (аукцион); утверждения его начальником соответствующего органа государственной исполнительной службы или судом, принявшим решение об обращении взыскания на заложенное имущество, или нотариусом, совершившего исполнительную надпись. На основании указанного акта нотариус выдает победителю свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов. Основанием для совершения этого нотариального действия является обращение к нотариусу приобретателя имущества и представления документов, бесспорно подтверждающих факт приобретения права собственности на это имущество в результате проведения публичных торгов (аукциона). Выдача свидетельства является удостоверением факта о принадлежности победителю на праве собственности имущества, которое приобретено с публичных торгов (аукциона). Свидетельство, выданное на недвижимое имущество, в соответствии со ст. 182 ГК и Закона N 1952-IV, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 335 ГК бесхозной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен. Применение к выморочному наследству ст. 335 ГК нарушает нормы как материального, так и процессуального права. Частью ч. 4 ст. 1277 ГК предусмотрено, что территориальная община, ставшая собственником выморочного имущества, обязана удовлетворить требования кредиторов наследодателя, заявленные в соответствии со ст. 1231 настоящего Кодекса. Таким образом, пытаясь приобрести домик умершей без наследников бабушки, обращайтесь в суд с правильными исками.

Суд уделил внимание также вопросам приобретательной давности (ст. 344 ГК).
Так, согласно абз. 2 ч. 1 ст. 344 ГК приобретения права на земельный участок по приобретательной давности регулируется законом и имеет свою специфику. Таким законом является ЗК (ст. 119). Согласно указанной нормы ЗК граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно пользуются земельным участком в течение 15 лет, но не имеют документов, которые бы свидетельствовали о наличии у них прав на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче его в собственность или предоставлении в пользование. Размер этого земельного участка устанавливается в пределах норм, определенных настоящим Кодексом. Передача земельного участка в собственность или в пользование граждан на основании приобретательной давности осуществляется в порядке, установленном настоящим Кодексом, то есть в соответствии со ст. 118 ЗК (в собственность) и ст. 123 ЗК, Закона от 6 октября 1998 г. N 161-XIV "Об аренде земли" - (в аренду).
Анализ этих правовых норм дает основания для вывода о том, что конструкция ст. 119 ЗК значительно отличается от конструкции ст. 344 ГК и не предусматривает никаких преимуществ для лиц, указанных в ч. 1 этой статьи, поскольку даже соблюдение всех условий приобретательной давности не приводит к возникновению права собственности на землю и фактически отсылает к общему порядку предоставления земельных участков в собственность или в пользование (статьи 118 , 123 ЗК). Эта норма предоставляет таким лицам только право обращения в орган государственной власти или местного самоуправления с ходатайством о передаче земельного участка в собственность или пользование и не предусматривает обязательной передачи земельного участка в собственность или пользование таким лицам при соблюдении предусмотренной законом процедуры обращения и представления необходимых документов.
Как правило, суды обоснованно отказывают в удовлетворении исков о признании права собственности на земельный участок по приобретательной давности (давностью пользования).
Анализируя понятие "добросовестность владения" как признак приобретательной давности по ст. 344 ГК, Суд отметил сложность понимания судами добросовестности в контексте этой нормы.
Ответчиком по иску о признании права собственности по приобретательной давности является прежний собственник имущества или лицо, считающее себя собственником имущества. Ответчиком в большинстве дел отмечается орган местного самоуправления, даже если с материалов дел следует, что фактически имущество принадлежит другому лицу и именно она должна быть ответчиком по такому иску.
Вместе с тем случаи, когда законный владелец имущества приобретателю неизвестен или у него нет сведений о его местонахождении, в связи с чем у судов возникает вопрос, кто в таком случае является надлежащим ответчиком и правомерно тогда рассмотрение дела в особом производстве о установления факта, имеющего юридическое значение, а именно установление факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом в течение срока приобретательной давности, поскольку действующим законодательством не определено, в каком именно производстве должно происходить рассмотрение таких дел. В частности, если имущество недвижимое, то ли в таком случае привлекать как заинтересованное лицо к участию в деле государственного регистратора.
Из анализа норм действующего законодательства следует, что рассмотрение таких дел в отсутствие ответчика и спора может быть осуществлено в отдельном производстве.
Не всегда правильно суды определяют характер спорных правоотношений и правовую норму, их регулирует, удовлетворяя иск на основании ст. 344 ГК. Наличие у владельца  правового основания для владения имуществом исключает возможность приобретения права собственности по приобретательной давности, но не лишает лицо возможности приобрести право собственности на такое имущество в определенном внесудебном порядке.
Анализ судебной практики свидетельствует, что в некоторых случаях иск о признании права собственности по приобретательной давности фактически скрывает другие правоотношения между сторонами.
Так, по делу N 2-1085 (Керченский городской суд АР Крым) иметь Б. обратилась к своей дочери М. с иском о признании права собственности на жилой дом по приобретательной давности, сославшись на то, что в 1972 г. ответчице был выделен земельный участок для строительства жилого дома; фактически жилой дом был построен на средства истицы и ее мужа, умершего в 1984 г., однако право собственности на жилой дом оформлен на дочь; истица после смерти мужа продолжает проживать в указанном жилом доме.
Указанные фактические обстоятельства свидетельствуют о наличии между сторонами спора о праве собственности на дом, но суд на это внимания не обратил и принял решение на основании ст. 344 ГК.

Суд напомнил, что Законом от 17 мая 2012 N 4766-VI "О внесении изменений в Семейный кодекс Украины относительно имущества, которое является личной частной собственностью жены, мужа" режим имущества супругов, приобретенного в результате приватизации, вновь изменен. В соответствии с пунктами 4, 5 ч. 1 ст. 57 СК жилье и земельный участок, приобретенные за время брака в результате приватизации, является личной частной собственностью жены, мужа. Часть 5 ст. 61 СК исключена.

Суд отметил также, что в связи с тем, что в законодательных актах не предусмотрено непосредственно такого способа защиты, как признание недействительным государственного акта на право собственности на земельный участок, суды по-разному определялись в этом вопросе. В постановлении Верховного Суда Украины от 22 мая 2013 по делу N 6-33цс13 указано, что признание недействительными государственных актов на право собственности считается законным, должным и отдельным способом восстановления нарушенных прав в судебном порядке.

Суд уделил внимание выделению доли из имущества, находящегося в общей долевой или в общей совместной собственности. Однако ограничился констатацией того, что нельзя считать устоявшейся практику разрешения дел указанной категории по вопросу, является основанием для отказа в иске невозможность совладельцев (например, в связи с их материальным положением) выплатить компенсацию, не приведет возложения на них такой обязанности до обращения взыскания на квартиру и ее принудительной продажи.
Вместе с тем указанной нормой предусмотрено, что обязательным условием назначения денежной компенсации является лишь согласие совладельца, который заявил требования о выделе доли, и не предусматривается обязательность согласия других совладельцев на такой выдел и не ставится право совладельца на выдел в зависимость от согласия других совладельцев и мотивов, по которым владелец намерен реализовать свое право на выдел.
При решении таких дел, кроме специальной нормы, следует руководствоваться и общими принципами гражданского законодательства (ст. 3 ГК) по справедливости, добросовестности и разумности с учетом прав и интересов всех совладельцев и рекомендовать судам рекомендовано тщательно изучать обстоятельства дела с целью выяснить, не злоупотребляет лицо, желающее выдела в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности, предоставленным ей ч. 2 ст. 364 ГК правом, или реализация этого права не нарушит прав других лиц, которые не имеют возможности оплатить совладельцу денежную или другую материальную компенсацию стоимости его доли, и такой выдел не причинит им вреда.

Отмечено, что среди судей продолжается дискуссия о том, необходимы для прекращения права на долю в общем имуществе по требованию других совладельцев все четыре условия, достаточно одной из них.
Верховный Суд Украины неоднократно высказывал свою позицию по данному вопросу, а именно то, что из содержания нормы ст. 365 ГК следует, что прекращение права лица на долю в общем имуществе допускается при наличии любой из обстоятельств, предусмотренных пунктами 1 - 3 ч. 1 ст. 365 ГК, но при условии, что такое прекращение не причинит существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи (постановление Верховного Суда Украины от 23 июня 2010 г. по делу N 6-22505св09; постановление от 16 января 2012 г. по делу N 6-81цс11).
В ходе изучения дел и судебных решений привлекает внимание отождествление некоторыми судами положений статей 364 и 365 ГК, в частности одновременное применение указанных норм к правоотношениям прекращении права на долю в общем имуществе.
Эти нормы различны по своей правовой природе. Первой из них регулируется вопрос добровольного прекращения общей долевой собственности по требованию собственника, желающего реализовать право на выделение своей доли; второй же нормой регулируются правоотношения по прекращению по требованию других совладельцев имущества права лица на долю в общей собственности при отсутствии на это его согласия и желания, то есть принудительно, а поэтому одновременное их применение по иску одного лица является ошибочным.
В постановлении Верховного Суда Украины от 17 февраля 2010 г. по делу N 6-6248св09 указано: "Суд первой инстанции, принимая решение, руководствовался положениями как ст. 364, так и ст. 365 ГК Украины, которые являются взаимоисключающими и одновременно применены быть не могут".

____________

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ
АНАЛІЗ деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ
(Витяг)
Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (1950 р.), ратифікованою Законом від 17 липня 1997 р. N 475/97-ВР (далі - Конвенція), зокрема ст. 1 Першого протоколу до неї (1952 р.), передбачено право кожної фізичної чи юридичної особи безперешкодно користуватися своїм майном, не допускається позбавлення особи її власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, визнано право держави на здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Гарантії здійснення права власності та його захисту закріплено й у вітчизняному законодавстві. Так, відповідно до ч. 4 ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого майнового права та інтересу (ст. 16 Цивільного кодексу України; далі - ЦК).
Справи за позовами про захист права власності належать до найбільш поширених категорій цивільних справ і, як правило, розглядаються відповідно до законодавчих норм. Однак слід зауважити, що прогалини в регулюванні відносин у сфері права власності спричиняють деякі труднощі у застосуванні судами чинного законодавства.
Мета проведення зазначеного аналізу - вивчення судової практики розгляду цивільних справ, пов'язаних із набуттям, припиненням, здійсненням та захистом права власності, виявлення складних і спірних питань, що виникають у суддів при вирішенні зазначених спорів, надання пропозицій щодо можливих шляхів їх розв'язання.
Поняття та зміст права власності, межі його здійснення
Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Правомочність володіння розуміють як передбачену законом (тобто юридично забезпечену) можливість мати (утримувати) в себе певне майно (фактично панувати над ним, зараховувати на свій баланс і под.).
Правомочність користування означає передбачену законом можливість використовувати, експлуатувати майно, отримувати від нього корисні властивості, його споживання.
Правомочність розпоряджання означає юридично забезпечену можливість визначення і вирішення юридичної долі майна шляхом зміни його належності, стану або призначення (відчуження за договором, передача у спадщину, знищення, переробка і т. ін.).
У сукупності ці правомочності вичерпують усі надані власнику можливості. Причому інколи всі разом або деякі з них можуть належати і не власнику, а іншому володільцю майна, наприклад, довірчому власнику майна, орендатору тощо. На відміну від прав власника, правомочності іншого законного володільця, навіть зі схожими правомочностями власника, не тільки не виключають прав самого власника на це майно, а й зазвичай виникають із його волі і в передбачених ним межах (наприклад, договір найму, договір управління майном).
Згідно з нормою ст. 319 ЦК власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Він сам вирішує, що робити зі своїм майном, керуючись виключно власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, які не повинні суперечити закону і не порушують прав інших осіб та інтересів суспільства. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Тобто правомочності власника не є безмежними, закон може встановлювати певні обмеження здійснення права власності. Такі обмеження встановлюються з метою забезпечення рівноваги в суспільстві та здійснення майнових прав усіма суб'єктами права.
Отже, правомочності власника та межі здійснення ним прав встановлені законом.
Через категорії "межі здійснення суб'єктивних цивільних прав" та "обмеження здійснення суб'єктивних цивільних прав" у законі встановлюється така поведінка власника, яка не суперечить актам цивільного законодавства. Власник майна повинен враховувати межі та обмеження цивільних прав.
Межі здійснення цивільних прав фактично виражаються у формулі "дозволено все, що прямо не заборонено законом", а обмеження (заборони), які мають найбільш загальний характер і які особа-власник повинна враховувати у своїй поведінці, конкретизуються у ст. 13 ЦК.
Так, обмеження встановлюються щодо окремих суб'єктивних прав як засіб стримання особи-власника при здійсненні ним цих прав з урахуванням необхідності дотримання прав інших осіб (при праві переважної купівлі) або суспільних інтересів (збереження пам'яток культури, історичних цінностей).
Зокрема, власник земельної ділянки не вправі використовувати її не за цільовим призначенням або з порушенням екологічних вимог (статті 91, 143, 144 Земельного кодексу; далі - ЗК). Цільове призначення мають також житлові приміщення, які власник має право використовувати для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати їх для промислового виробництва (статті 6, 189 Житлового кодексу; далі - ЖК, ст. 383 ЦК). Власник земельної ділянки повинен утримуватися від порушення прав особи, в інтересах якої встановлений сервітут (ч. 2 ст. 319, ст. 404 ЦК); власник пам'ятки культурної спадщини - від її пошкодження або знищення (ст. 352 ЦК).
Таким чином, аналіз законодавства дає підстави для висновку: абсолютність прав власника зовсім не означає, що ніхто і ніколи не може їх обмежити. Разом із тим, як вбачається зі ст. 319 ЦК, обмеження права власності не підлягають розширеному тлумаченню.
Закріплений у п. 1 ч. 2 ст. 319 ЦК принцип, відповідно до якого дії власника щодо його майна не повинні суперечити закону, є загальним універсальним обмеженням прав власника. Відсутність прямої заборони в законі надає власнику широке коло можливостей для здійснення права власності, в той час як заборона на здійснення певних дій є механізмом стримання власника.
Так, держава стримує власника, коли встановлює обмеження в цивільному обороті певного майна (наприклад, вогнепальної та іншої зброї тощо).
Надаючи власнику право вчиняти з власним майном будь-які дії, у тому числі його знищення, закон обмежує власника у виборі способу знищення майна з тим, щоб обраний спосіб був безпечним для оточення і навколишнього середовища. Наприклад, власник не може знищити свій будинок шляхом підпалу чи вибуху, оскільки виникає загроза пожежі або пошкодження сусідніх будинків чи життю та здоров'ю інших осіб.
Законом встановлено обмеження прав власника також іншого характеру.
Наприклад, у ч. 5 ст. 373 ЦК зазначено, що власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб. Однак право власності особи на земельну ділянку поширюється лише на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які знаходяться на ділянці, а також на простір над і під поверхнею ділянки, висотою і глибиною, необхідними для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Разом із тим право власності особи не поширюється на надра (статті 14, 16 Закону від 27 липня 1994 р. N 132/94-ВР "Про надра"), у зв'язку з чим власник земельної ділянки обмежений у праві видобутку надр, що знаходяться під поверхнею його земельної ділянки. Власник земельної ділянки також не може претендувати на повітряний стовп над земельною ділянкою.
Обмеження прав власника встановлено й іншими законами.
Так, відповідно до ст. 52 Закону від 25 червня 1991 р. N 1264-XII "Про охорону навколишнього природного середовища" громадяни та інші особи зобов'язані додержувати правил транспортування, зберігання і застосування засобів захисту рослин, стимуляторів їх росту, мінеральних добрив, нафти і нафтопродуктів, токсичних хімічних речовин та інших препаратів, з тим щоб не допустити забруднення ними або їх складовими навколишнього природного середовища і продуктів харчування.
В іншій нормі - ч. 6 ст. 5 Закону від 13 грудня 2001 р. N 2894-III "Про тваринний світ" (далі - Закон N 2894-III) - визначено, що об'єкти тваринного світу в Україні знаходяться під охороною держави незалежно від права власності на них. У ч. 3 ст. 7 цього Закону зазначено, що у передбаченому законом порядку права власників об'єктів тваринного світу можуть бути обмежені в інтересах охорони цих об'єктів, навколишнього природного середовища та захисту прав громадян. А в ст. 8 Закону N 2894-III передбачено можливість припинення права приватної власності на об'єкти тваринного світу у разі жорстокого поводження з дикими тваринами, встановлення законодавчими актами заборони щодо перебування у приватній власності окремих об'єктів тваринного світу, а також в інших випадках, передбачених законом.
Підсумовуючи, слід дійти висновку, що межі здійснення цивільних прав визначають правомірну поведінку особи, оскільки її дії в межах цивільних прав підлягають правовому захисту, на відміну від дій, вчинених поза межами права.
Прикладом дотримання цього принципу як у сфері відносин щодо здійснення права власності, так і у сфері зобов'язальних відносин є наведений нижче витяг із постанови Верховного Суду України від 10 жовтня 2012 р. у справі N 6-110цс12 за результатами розгляду ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 9 квітня 2012 р., постановленої у справі про вирішення спору між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ковальська-Житлосервіс", що є виконавцем житлово-комунальних послуг, і власником квартири, який відмовився від укладення договору про надання послуг за утримання будинку та прибудинкової території.
Частиною 1 ст. 19 Закону від 24 червня 2004 р. N 1875-IV "Про житлово-комунальні послуги" (далі - Закон N 1875-IV) передбачено, що відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах.
Пунктом 1 ч. 3 ст. 20 цього Закону передбачено обов'язок споживача укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на основі типового договору. Цей обов'язок відповідає зустрічному обов'язку виконавця, визначеному п. 3 ч. 2 ст. 21 Закону N 1875-IV, - підготувати та укласти зі споживачем договір на надання житлово-комунальних послуг з визначенням відповідальності за дотримання умов його виконання згідно з типовим договором. Форма та зміст (умови) типового договору затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 20 травня 2009 р. N 529 "Про затвердження Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій" (далі - постанова N 529).
З аналізу змісту ч. 3 ст. 6, ч. 1 ст. 630 ЦК, статей 19 - 21 Закону N 1875-IV, постанови N 529 убачається, що умови типового договору, які набули юридично обов'язкового значення в силу актів цивільного законодавства, є обов'язковими для сторін договору, які не мають права відступити від їх положень і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
Таким чином, укладення договору на надання житлово-комунальних послуг є обов'язком споживача за умови, якщо запропонований виконавцем послуг договір відповідає типовому договору. Відмова споживача послуг від укладення договору в такому разі суперечить вимогам ч. 3 ст. 6, статей 627, 630 ЦК та статей 19, 20 Закону N 1875-IV.
Усі зазначені вище та проаналізовані положення чинного законодавства кореспондуються з нормами статей 13, 41 Конституції і ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, якими закріплені основні принципи здійснення права власності та його обмеження:
по-перше, встановлено право безперешкодно і в повному обсязі здійснювати правомочності власника щодо свого майна;
по-друге, визначено межі допустимого розумного втручання держави у здійснення правомочностей власника. Причому таке втручання повинно бути законним і має здійснюватися з дотриманням принципу справедливого балансу між публічними і приватними інтересами.
Зазначені принципи сформульовано і в рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Спорронг і Лоннрот проти Швеції" (23 вересня 1982 р.), відповідно до якого суд повинен визначити, чи було дотримано справедливий баланс між вимогами інтересів суспільства і вимогами захисту основних прав людини. Забезпечення такої рівноваги є невід'ємним принципом Конвенції в цілому і також відображено у структурі ст. 1 Першого протоколу.
Суб'єкти
Відповідно до ЦК (статті 2, 318, 324) суб'єктами права власності є:
- Український народ, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, встановлених Конституцією;
- інші учасники цивільних відносин: фізичні та юридичні особи, зокрема держава Україна, Автономна Республіка Крим (далі - АР Крим), територіальні громади, іноземні держави та інші суб'єкти публічного права, якими є державні підприємства, казенні підприємства, державні установи, комунальні підприємства, комунальні установи.
Відповідно до ст. 329 ЦК юридична особа публічного права набуває права власності на майно, передане їй у власність, та на майно, набуте нею у власність на підставах, не заборонених законом.
Від імені та в інтересах держави право власності здійснюють відповідно органи державної влади (ч. 2 ст. 326 ЦК). Управління майном, що є у державній власності, здійснюється державними органами, а у випадках, передбачених законом, може здійснюватися іншими суб'єктами (ч. 3 ст. 326 ЦК).
Згідно зі ст. 4 Закону від 21 вересня 2006 р. N 185-V "Про управління об'єктами державної власності" суб'єктами управління об'єктами державної власності є: Кабінет Міністрів України; центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері управління об'єктами державної власності; центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері економічного розвитку; міністерства та інші органи виконавчої влади; Фонд державного майна України; органи, що забезпечують діяльність Президента України, Верховної Ради України та Кабінету Міністрів України; органи, які здійснюють управління державним майном відповідно до повноважень, визначених окремими законами; державні господарські об'єднання, державні холдингові компанії, інші державні господарські організації; Національна академія наук України, галузеві академії наук. Державна керуюча холдингова компанія має статус уповноваженого органу управління щодо об'єктів управління державної власності, що передані до її статутного капіталу та статутного капіталу її корпоративних підприємств.
Відповідно до ч. 5 ст. 22 Господарського кодексу України (далі - ГК) держава реалізує право державної власності у державному секторі економіки через систему організаційно-господарських повноважень відповідних органів управління щодо суб'єктів господарювання, що належать до цього сектора і здійснюють свою діяльність на основі права господарського відання або права оперативного управління.
Право господарського відання та право оперативного управління - це речові права осіб, які не є власниками, що захищаються відповідно до положень, встановлених для захисту права власності. При цьому право господарського відання належить комерційним підприємствам - суб'єктам підприємницької діяльності (ст. 136 ГК), а право оперативного управління - некомерційним юридичним особам (ст. 137 ГК).
Відповідно до висновку Верховного Суду України, викладеному у постанові від 4 липня 2011 р. у справі N 3-67гс11 за позовом Львівського міжрайонного транспортного прокурора в інтересах держави в особі Міністерства транспорту та зв'язку України, державного територіально-галузевого об'єднання "Львівська залізниця" (далі - ДТГО) до Неліпинської сільської ради (далі - Сільрада), виконавчого комітету Сільради, третя особа - Особа 1, про визнання права державної власності на будівлю вокзалу, яка знаходиться в господарському віданні ДТГО, що входить до сфери управління позивача, - суб'єкт управління державним майном вправі подавати позов про визнання права власності за державою на майно, що знаходиться у нього на праві повного господарського відання.
Суб'єктами права комунальної власності є територіальні громади та утворені ними органи місцевого самоврядування (ст. 327 ЦК).
Згідно зі ст. 143 Конституції майном, що є в комунальній власності, управляють територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування. У ст. 1 Закону від 21 травня 1997 р. N 280/97-ВР "Про місцеве самоврядування в Україні" (далі - Закон N 280/97-ВР) визначено, що представницьким органом місцевого самоврядування є відповідна місцева рада, яка складається з депутатів і відповідно до закону наділяється правом представляти інтереси територіальної громади і приймати від її імені рішення.
Відповідно до п. 31 ст. 26 Закону N 280/97-ВР сільські, селищні, міські ради вправі приймати рішення про передачу іншим органам окремих повноважень щодо управління майном, яке належить до комунальної власності відповідної територіальної громади, визначення цих повноважень та умов їх здійснення.
У судовій практиці траплялися випадки, коли суди неправильно визначали представницький орган територіальної громади.
Так, постановою Верховного Суду України від 10 жовтня 2011 р. скасовано постанову Вищого господарського суду України від 27 квітня 2011 р.
У справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Кіноман" (далі - ТОВ) до Головного управління комунальної власності м. Києва Київської міської державної адміністрації (далі - Управління), треті особи: Державне комунальне підприємство "Кінотеатр "Жовтень" (далі - ДКП), Київська міська рада, про зобов'язання укласти договір оренди.
Як установили суди, цілісний майновий комплекс ДКП належить до комунальної власності м. Києва на підставі рішення виконавчого комітету Київської міської ради від 31 січня 1992 р. за N 26 "Про формування комунального майна та районів".
25 вересня 2003 р. на загальних зборах членів трудового колективу ДКП прийнято рішення про створення ТОВ з метою оренди цілісного майнового комплексу, яке було зареєстроване Подільською районною в м. Києві державною адміністрацією 8 жовтня 2003 р.
Відповідно до ч. 5 ст. 16 Закону N 280/97-ВР від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
До відання виконавчих органів, зокрема міських рад, належать повноваження щодо управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад (п. 1 ст. 29 Закону N 280/97-ВР).
Частиною 5 ст. 60 зазначеного Закону передбачено повноваження органів місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад здавати об'єкти права комунальної власності в оренду відповідно до закону.
Згідно зі ст. 5 Закону від 10 квітня 1992 р. N 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон N 2269-XII) орендодавцями, зокрема, є органи, уповноважені Верховною Радою АР Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить АР Крим або перебуває у комунальній власності.
Положенням про Головне управління комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), затвердженим рішенням Міськради від 10 липня 2003 р. N 584/744, визначено повноваження Управління, зокрема на здійснення повноважень орендодавця цілісних майнових комплексів підприємств комунальної власності територіальної громади м. Києва.
Разом із тим Управління виступає орендодавцем цілісних майнових комплексів підприємств, організацій комунальної власності територіальної громади м. Києва (їхніх структурних підрозділів) на виконання відповідних рішень Київської міської ради (підпункт 14 п. 7 зазначеного Положення).
З урахуванням наведеного, відповідач здійснює свої повноваження орендодавця майна комунальної власності територіальної громади м. Києва тільки за наявності відповідного рішення Київської міської ради і не наділений повноваженнями самостійно приймати рішення про передачу об'єктів комунальної власності в оренду.
Господарські суди при розгляді справи встановили, що рішення про передачу в оренду позивачу спірного об'єкта на пленарному засіданні Київська міська рада не приймала.
Крім того, у вирішенні спору судовими інстанціями не було враховано положень ч. 2 ст. 14 ЦК, відповідно до яких особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї (справа N 3-106гс11).
Суб'єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком того, яке відповідно до закону не може їм належати.
Так, Постановою Верховної Ради України від 17 червня 1992 р. N 2471-XII "Про право власності на окремі види майна" (далі - Постанова ВР N 2471-XII) визначено Перелік видів майна, що не може перебувати у власності громадян, громадських об'єднань, міжнародних організацій та юридичних осіб інших держав на території України та встановлено Спеціальний порядок набуття права власності громадянами на окремі види майна. Не можуть перебувати у власності вищезазначених суб'єктів зброя, бойова і спеціальна військова техніка, ракетно-космічні комплекси; вибухові речовини й засоби вибуху, всі види ракетного палива; бойові отруйні речовини і под. А таке майно, як вогнепальна мисливська зброя, газові пістолети і револьвери, деякі види пневматичної зброї; пам'ятки історії та культури; радіоактивні речовини може бути придбане громадянами лише за наявності дозволу відповідного органу.
Відповідно до положень ЗК (статті 22, 81, 82) іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та іноземні держави не можуть бути власниками земель сільськогосподарського призначення. Прийняті ними у спадщину земельні ділянки з вищезазначеним цільовим призначенням протягом року з моменту переходу підлягають відчуженню. У ст. 145 ЗКпередбачено, що у випадках, коли земельна ділянка цією особою протягом року не відчужена, така ділянка підлягає примусовому відчуженню за рішенням суду.
За загальним правилом склад і кількість майна, що може знаходитись у власності фізичних та юридичних осіб, є необмеженими. Однак законом можуть бути встановлені певні обмеження.
Так, п. 13 розд. X "Перехідні положення" ЗК визначено, що на період до 1 січня 2015 р. громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 га. Ця площа може бути збільшена у разі успадкування земельних ділянок за законом.
Об'єкти. Поняття майнових прав. Поняття і визначення нерухомого майна
Об'єктами права власності є будь-які речі (майно).
Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки (ст. 179 ЦК).
Згідно із ст. 190 ЦК майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Вивчення наданих для проведення аналізу матеріалів свідчить, що деякі суди ототожнюють поняття "майно" і "майнові права".
Наприклад, рішенням Хмельницького міськрайонного суду від 23 червня 2011 р. задоволено позов С. до Хмельницького бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ), М., Південно-Західної універсальної товарної біржі, арбітражного керуючого 3, про визнання права власності на 1/2 частину квартири - припинено право власності на 1/2 частину квартири, яка зареєстрована за М. Визнано право власності на 1/2 частину цієї квартири за С. Зобов'язано БТІ внести зміни до державного реєстру прав власності на нерухоме майно та провести необхідні дії щодо його перереєстрації.
З матеріалів справи вбачається, що М., будучи суб'єктом підприємницької діяльності, допустив податкову заборгованість у сумі 100 грн., у зв'язку з чим постановою господарського суду Хмельницької області від 23 жовтня 2007 р. його визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру, призначено ліквідатором Державну податкову інспекцію у м. Хмельницькому, а ухвалою від 19 травня 2008 р. проведено заміну ліквідатора і призначено ліквідатором арбітражного керуючого 3.
20 вересня 2009 р. С. за договором купівлі-продажу, укладеним з ліквідатором 3, придбала 1/2 частину однокімнатної квартири на біржових торгах Південно-Західної універсальної товарної біржі. Проте БТІ відмовило їй у реєстрації права власності на підставі того, що такий договір підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що біржова угода, укладена С., є договором купівлі-продажу майнових прав і до неї не можуть бути застосовані вимоги ст. 657 ЦК.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в позові, апеляційний суд виходив із того, що предметом договору купівлі-продажу від 20 вересня 2009 р., укладеного між С. та приватним підприємцем М. в особі ліквідатора 3, є не майнове право, а частина речі - предмет матеріального світу, а саме 1/2 частина квартири, і за цим договором до покупця переходять три правомочності - володіння, користування і розпорядження, що у своїй сукупності становлять зміст права власності (справа N 22ц-2851/11).
Останнім часом збільшилася кількість спорів стосовно майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва, у зв'язку з чим виникають питання стосовно майнових прав як об'єкта права власності. В одних випадках фізичні особи просять суд визнати за ними право власності на проінвестоване ними майно - вже збудований об'єкт нерухомості, який прийнятий до експлуатації, проте на який з тих чи інших підстав не отримані правовстановлюючі документи. В інших випадках просять визнати майнові права на проінвестований на 100 %, але недобудований об'єкт.
Суди визнають "майнові права на квартиру", "право власності на квартиру, об'єкт інвестування будівництва", "майнові права на об'єкт інвестування" та ін. Є випадки звернення з позовом про визнання права власності на майнове право на житлову квартиру за будівельним номером і "суд приходить до висновку, що для захисту прав та законних інтересів інвестора позивача, за ним слід визнати право власності на майнові права на об'єкт незавершеного будівництва".
З аналізу чинного законодавства (статті 190, 656, 717 ЦК, Закон від 2 жовтня 1992 р. N 2654-XII "Про заставу" (далі - Закон N 2654-XII), Закон від 19 червня 2003 р. N 979-IV "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", Закон від 5 червня 2003 p. N 898-IV "Про іпотеку" (далі - Закон N 898-IV)), а також з урахуванням висновків Верховного Суду України за результатами розгляду спорів з приводу майнових прав (справи N 6-29429св09, 6-52295св10, 6-32594св10) вбачається, що майнові права поряд з будь-якими рухомими, нерухомими речами, грошима, цінними паперами є об'єктами цивільного обороту.
При розгляді справ зазначеної категорії судам слід враховувати, що до майнових прав належить, зокрема, право вимоги, що виникає з приводу володіння, користування та розпоряджання майном (наприклад: спадкові права; права вимоги особи за зобов'язаннями, за якими вона є кредитором; виключні права автора і под.), право вчиняти дії щодо оформлення права власності на майно.
У постанові Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30 січня 2013 р. у справі N 6-168цс12 зроблено висновок, що майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
До майнових обов'язків належать, зокрема, договірні зобов'язання майнового характеру, зобов'язання з утримання тощо, обов'язки з відшкодування шкоди, а також обов'язки щодо вчинення певних дій стосовно майна, передбачених законом або договором, та на інших підставах (наприклад, обов'язок щодо знесення самочинного будівництва).
Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством (наприклад, захист майнових прав автора - за Законом від 23 грудня 1993 р. N 3792-XII "Про авторське право і суміжні права"; далі - Закон N 3792-XII), а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Важливе значення для вирішення судами справ, пов'язаних з виникненням, зміною та припиненням права власності, відповідно до чинного законодавства, має правильне визначення належності об'єкта до рухомого або нерухомого майна.
За ст. 181 ЦК до нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Відповідно рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.
До об'єктів нерухомого майна ЦК віднесено житлові будинки, будівлі, споруди, інше нерухоме майно (статті 331, 376). Згідно із Законом N 2269-XII нерухоме майно поділяється на будівлі, споруди, приміщення (ст. 4). Відповідно до Закону від 1 липня 2004 р. N 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон N 1952-IV) об'єктами нерухомого майна є житлові будинки; квартири; будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення (ст. 5). Визначення "житловий будинок", "квартира", "садиба" містяться у гл. 28 ЦК, поняття "об'єкти житлової нерухомості" - у Податковому кодексі України. Об'єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи: житловий будинок, житловий будинок садибного типу, прибудова до житлового будинку, квартира, котедж, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, садовий і дачний будинки (ст. 14.1.129).
У ЦК, крім понять "нерухомість", "нерухоме майно", "об'єкт нерухомого майна" (ч. 1 ст. 181, п. 6 ч. 1 ст. 346, статті 350, 351), вживаються також інші поняття, наприклад: "об'єкт незавершеного будівництва" (ст. 331), "об'єкт будівництва" (статті 875 - 877, 879 - 881, 883), однак прямого визначення цих понять немає.
Виходячи з аналізу чинного законодавства та з урахуванням характерних ознак незавершеного будівництва слід визнати, що об'єкт будівництва (об'єкт незавершеного будівництва) - нерухома річ особливого роду: фізичне її створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб'єктивних майнових, а також зобов'язальних прав у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.
При вирішенні питання про виникнення, зміну та припинення суб'єктивних цивільних прав стосовно об'єкта незавершеного будівництва слід враховувати особливості та обмеження, встановлені законодавчими актами.
Зазначений висновок підтверджується також положенням ч. 1 ст. 1 Закону N 1952-IV, відповідно до якого державна реєстрація прав на об'єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень у випадках, установлених законом, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об'єкта.
Згідно з нормами чинного законодавства, зокрема положеннями статей 182, 331, 334 ЦК, основною умовою для визначення статусу нерухомого майна будь-якого об'єкта нерухомості (у тому числі й тих об'єктів, правовий статус яких законодавчими актами не визначений: асфальтовані чи бетонні площадки, під'їзні колії, автомобільна дорога, автомобільні платформи, спортивні споруди тощо) є державна реєстрація прав на нього.
Законом N 1952-IV встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 2).
Об'єкти нерухомого майна мають бути капітального типу (ст. 4 Закону N 1952-IV), а не тимчасовими, що є характерним для малих архітектурних форм і тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності, визначення яких міститься в ст. 28 Закону від 17 лютого 2011 р. N 3038-VI "Про регулювання містобудівної діяльності" (далі - Закон N 3038-VI).
Також відповідно до абз. 7 п. 4 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. N 703) не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, що розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є можливим без їх знецінення та зміни призначення.
Аналогічне правило містилося в п. 1.6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. N 7/5 (у редакції наказу Міністерства юстиції України від 28 липня 2010 р. N 1692/5)1; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 р. за N 157/6445; далі - Тимчасове положення).
____________
1 Наказ втратив чинність на підставі наказу Міністерства юстиції України від 14 грудня 2012 р. N 1844/5.
Визнаючи право власності на малі архітектурні форми як на об'єкт нерухомого майна, суди фактично вирішують питання щодо користування земельною ділянкою, яка є необхідною для їх обслуговування.
Наприклад, Богунський районний суд м. Житомира рішенням від 30 вересня 2010 р. задовольнив позов Особи 1 до Особи 2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності на будівлю - торговий павільйон площею 19,8 м2, розташований за Адресою 1. Задовольняючи позов, районний суд виходив із того, що зведений об'єкт є нерухомим майном. Рішенням апеляційного суду Житомирської області від 26 квітня 2011 р. рішення суду першої інстанції скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено, оскільки зазначена споруда не є нерухомим майном. Суд установив, що 31 грудня 2009 р. сплив термін договору оренди частини території для встановлення кіоску і орендодавець не мав наміру продовжувати договір оренди, про що було повідомлено орендаря. Оскільки орендар відмовився звільнити займану частину території, Господарський суд Житомирської області рішенням від 15 червня 2010 р., залишеним без змін постановою Житомирського апеляційного господарського суду від 14 жовтня 2010 р., зобов'язав його звільнити частину платформи на території Житомирського автовокзалу. Після цього Особа 1 звернулася до суду з позовом про визнання дійсним договору купівлі-продажу майна та визнання права власності на будівлю, торговий павільйон площею 19,8 м2, розташований за Адресою 1 (справа N 22-ц/0690/745/11).
Отже, об'єкт не може вважатися нерухомим майном, якщо він є тимчасовим.
Складне також питання щодо можливості визнання права власності на господарсько-побутові будівлі, у тому числі за відсутності на земельній ділянці житлового будинку.
Враховуючи норми статей 186, 380, 381 ЦК, господарсько-побутові будівлі (сарай, гараж, санвузол і под.), наземні і підземні комунікації (водопостачання, очисні споруди тощо), що розташовані з житловим будинком на одній земельній ділянці і призначені для забезпечення власника необхідними засобами благоустрою, вважаються приналежністю головної речі і не є самостійними нерухомими речами, у зв'язку з чим право власності на такі будівлі та споруди як на окремі об'єкти визнаватися не може.
Те, що надвірні приміщення, огорожі та інші надвірні споруди, що обслуговують будівлю (сарай, паркан, колодязь), становлять разом з нею один інвентарний об'єкт, визначено в Інструкції з бухгалтерського обліку необоротних активів бюджетних установ (затверджено наказом Державного казначейства України від 17 липня 2000 р. N 64 (у редакції наказу Державного казначейства України від 21 лютого 2005 р. N 30))2.
____________
2 Наказ втратив чинність на підставі наказу Міністерства фінансів України від 26 червня 2013 р. N 611.
Однак, якщо ці будівлі та споруди (сарай, паркан, колодязь) обслуговують два і більше приміщень, вони вважаються самостійними інвентарними об'єктами (п. 2.5).
При вирішенні спорів про визнання права власності на господарсько-побутову будівлю або споруду за відсутності житлового будинку слід керуватися ч. 5 ст. 20 ЗК, відповідно до якої види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
Аналогічна норма міститься в ч. 4 ст. 26 Закону N 3038-VI: "Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації".
Згідно із зазначеними нормами земельна ділянка може використовуватися власником у спосіб, який відповідає категорії земельної ділянки. Класифікація видів цільового призначення земель (затверджена наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23 липня 2010 р. N 548; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 1 листопада 2010 р. за N 1011/18306). Цією класифікацією визначено поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів і застосовуються для ведення обліку земель та формування звітності із земельних ресурсів.
Набуття права власності
За нормами ЦК підставами виникнення (набуття) права власності є різні правопороджуючі юридичні факти, або правовідносини.
Право власності може набуватися різними способами, які в науці традиційно поділяють на дві групи: первинні, тобто такі, що не залежать від прав попереднього власника на майно, та похідні, за яких право власності на майно переходить до власника від його попередника в порядку правонаступництва.
Згідно з нормами ЦК до первинного способу набуття права власності належать:
- набуття права власності на новостворену (виготовлену) річ (у тому числі на об'єкт незавершеного будівництва), на яку раніше не було і не могло бути встановлене нічиє право власності (ст. 331 ЦК);
- набуття права власності на перероблену річ чи на зібрані плоди або привласнені (добуті) загальнодоступні дари природи, у тому числі в результаті полювання на диких звірів, вилову риби (ч. 2 ст. 189, статті 332, 333 ЦК);
- визнання права власності за певних умов на самочинне будівництво (ст. 376 ЦК);
- набуття права власності на скарб, бездоглядну домашню тварину, знахідку або інше безхазяйне майно, у тому числі на майно, від якого відмовився або на яке втратив право попередній власник (статті 335 - 338, 340, 341, 343 ЦК);
- набуття права власності на майно добросовісним набувачем від неуповноваженого відчужувача у разі відмови власнику в задоволенні позову про його витребування (статті 330, 388,389 ЦК);
- набуття права власності за набувальною давністю на окремі об'єкти (ст. 344 ЦК).
До похідних способів належить набуття цього права:
- на підставі правочинів (ст. 334 ЦК);
- в порядку спадкування після смерті громадянина (ст. 1216 ЦК);
- в порядку правонаступництва при реорганізації юридичної особи (ч. 2 ст. 104, статті 107, 109 ЦК);
- у випадку приватизації державного майна та майна, що перебуває у комунальній власності (ст. 345 ЦК).
Похідними способами набуття права власності зазвичай є різні договори: купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, оренди з викупом, а також спадкування майна або правонаступництво щодо майна юридичних осіб чи публічно-правових утворень.
Практичне значення такого розмежування полягає в тому, що у похідних способах набуття права власності на майно судам необхідно враховувати вірогідність наявності на це майно прав інших осіб - невласників, наприклад іпотекодержателя, заставодержателя, орендатора, іншого суб'єкта обмеженого речового права. Ці права зазвичай не втрачаються при зміні власника речі, яка переходить до нового власника, маючи обтяження. Фактично діє старе правило римського права: "ніхто не може передати іншому більше прав на річ, ніж має сам".
Загальною ознакою похідного способу набуття права власності є правонаступництво, тобто перехід права власності від одних осіб до інших. Таким чином, підстава набуття права власності в одних осіб є одночасно підставою для припинення права власності в інших осіб і навпаки. Отже, важливе значення у таких випадках має визначення моменту, коли до набувача майна переходить право власності, адже з цього моменту переходить і тягар утримання власності (ст. 322, ч. 5 ст. 1268 ЦК) і ризик випадкового знищення чи пошкодження майна (ст. 323 ЦК).
Таким чином, підставою первинного способу набуття права власності є правопороджуючі юридичні факти, а для похідного - правовідносини, які виникли на підставі відповідних юридичних фактів.
Як правило, зазначені способи виникнення права власності використовуються будь-якими суб'єктами цивільного права.
Однак окремі способи набуття права власності можуть використовуватись лише суворо визначеними суб'єктами.
Так, реквізиція, конфіскація, націоналізація можуть бути способами виникнення тільки права державної власності.
Особливим способом набуття права приватної власності громадян і юридичних осіб є приватизація державного майна, яку насамперед слід розглядати як підставу для припинення права державної власності.
Слід мати на увазі, що судове рішення за загальним правилом не є підставою виникнення права власності. Відповідно до ч. 5 ст. 11 ЦК цивільні права можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Наприклад: відповідно до ст. 335 ЦК про передачу за рішенням суду в комунальну власність безхазяйної нерухомої речі; в порядку, встановленому ст. 376 ЦК, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за рішенням суду.
Деякі суди зазначене враховують не завжди, у зв'язку з чим задовольняються позови про визнання права власності без законних на те підстав.
Так, Верховний Суд України ухвалою від 7 вересня 2011 р. задовольнив частково касаційні скарги представництва з управління комунальною власністю Одеської міської ради та Одеської міської ради, скасував рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 28 вересня 2009 р. та ухвалу апеляційного суду Одеської області від 9 грудня 2009 р. у справі за позовом Особи 5 до Особи 6, Особи 7, Одеської міської ради, представництва з управління комунальною власністю Одеської міської ради, Особи 8, Особи 9, Особи 10, Особи 11, Особи 12, Особи 13 про визнання права власності. Справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
У квітні 2007 р. Особа 5 звернулася до суду з позовом до Особи 6 про визнання права власності на нежиле приміщення та усунення перешкод у користуванні власністю. Позивачка зазначила, що вона є власником квартири за Адресою 1. Тривалий час вона користується допоміжним нежилим приміщенням сараю площею 162,14 м2, що розташований за Адресою 1. Зазначене нежиле приміщення є спільною сумісною власністю власників квартир будинку за Адресою 1, які відмовилися від належного їм права власності на частку в спільній сумісній власності на її користь. Пославшись на те, що відповідач, який мешкає у квартирі за Адресою 2, чинить їй перешкоди в користуванні нежилим приміщенням сараю та що вона має право на звернення до суду з позовом про визнання права власності, яке оспорюється іншою особою, Особа 5 просила визнати за нею право власності на нежиле приміщення сараю і зобов'язати Особу 6 не чинити їй перешкод у користуванні спірним приміщенням.
Пізніше Особа 5 змінила заявлені позовні вимоги та, пославшись на те, що рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 4 травня 2007 р. за нею визнано право власності на спірне нежиле приміщення сараю і що на підставі цього судового рішення вона відчужила приміщення сараю на користь Особи 6, який відчужив його на користь Особи 14, однак рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 4 травня 2007 р. було скасоване, просила визнати за нею право власності на спірне нерухоме майно.
Суворовський районний суд м. Одеси рішенням від 28 вересня 2009 р., залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Одеської області від 9 грудня 2009 р., позовні вимоги Особи 5 задовольнив, визнавши за нею право власності на нежиле приміщення сараю, що розташоване за Адресою 1.
Задовольняючи позовні вимоги Особи 5, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив із того, що Особа 5 як власник квартири за Адресою 1 є співвласником нежилого приміщення сараю, що розташований за Адресою 1, і, оскільки інші співвласники відмовились від свого права власності на зазначений сарай на користь Особи 5, за нею слід визнати право власності на спірне нерухоме майно.
Відповідно ж до свідоцтва про право власності від 7 липня 2006 р. вказане нерухоме майно належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси і є частиною нежилих приміщень, що розташовані за Адресою 3 (справа N 6-5802св10).
Вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суди повинні враховувати положення ч. 2 ст. 328 ЦК, якою встановлюється презумпція правомірності набуття права власності, котра означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону. Таким чином, факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає в себе законність і добросовісність такого набуття.
Момент набуття права власності
Для рухомих речей у ЦК (ч. 1 ст. 334, ст. 336) визначено цей момент моментом передання (вручення, отримання) та заволодіння речі. Разом з тим судам слід мати на увазі, що цей момент визначено диспозитивно, оскільки законом або договором сторін може бути встановлено й інший момент такої передачі (наприклад, сплата покупної ціни, підписання передавального акта, настання іншої умови, передбаченої договором, тощо).
У ч. 2 ст. 334 ЦК визначено поняття "передання". Ним вважається не тільки фактичне вручення майна набувачеві або перевізникові, організації зв'язку тощо для відправлення набувачеві, а також вручення йому коносамента або іншого товарно-розпорядчого документа на майно.
Фактичне володіння майном набувачем на момент укладення договору про його відчуження (наприклад, під час викупу орендованого майна) прирівнюється до передачі майна.
На об'єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, право власності у набувача за договором відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК виникає з дня державної реєстрації (ст. 182 ЦК), а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін (наприклад, передача ключів від будинку не свідчить про набуття права власності на будинок за відсутності договору та державної реєстрації).
Для набуття набувачем права власності на майно і з іншого боку припинення права власності на цей об'єкт у відчужувача майна необхідна наявність таких складових: укладення договору (в передбачених статтями 208, 209 ЦК випадках - нотаріальне посвідчення або письмова форма); виконання договору та у визначених законом випадках - державна реєстрація.
При цьому сторони договору вправі встановити додаткові (відкладальні або скасувальні) умови, а при переході права власності на рухомі речі - самостійно визначати момент переходу права власності.
Слід враховувати деякі особливості щодо умов набуття права власності, встановлені законом.
Зокрема, право власності на квартиру, дачу, гараж або іншу будівлю чи приміщення або їх відповідну частку члена житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу виникає при повному внесенні цих пайових внесків (ст. 18 Закону N 1952-IV, ст. 191 Закону від 10 липня 2003 р. N 1087-IV "Про кооперацію", ст. 384 ЦК).
Відповідно до ст. 722 ЦК право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття. Прийняття обдаровуваним документів, які посвідчують право власності на річ, інших документів, що посвідчують належність дарувальникові предмета договору, або символів речі (ключів, макетів тощо) є прийняттям дарунка.
Право власності на майно у випадку прийняття спадщини виникає з часу відкриття спадщини (ч. 5 ст. 1268 ЦК).
Відповідно до ст. 115 ЦК господарське товариство є власником майна, переданого йому учасниками товариства у власність як вклад до статутного (складеного) капіталу, а також майна, набутого на підставах, що не заборонені законом.
Якщо рухоме майно передане як вклад до статутного (складеного) капіталу до моменту державної реєстрації юридичної особи (ч. 4 ст. 87 ЦК), то право власності цієї юридичної особи на майно виникає не раніше дати такої реєстрації.
Якщо ж рухоме майно передане як вклад до статутного (складеного) капіталу після державної реєстрації юридичної особи, то право власності цієї юридичної особи на зазначене рухоме майно виникає з моменту передання їй майна, якщо інше не передбачено законом або учасниками юридичної особи (ст. 102 ЦК).
При передачі нерухомого майна як вкладу до статутного (складеного) капіталу юридичної особи право власності на таке майно виникає з моменту державної реєстрації права за такою юридичною особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до статей 330, 334 ЦК право власності на нерухоме майно виникає у добросовісного набувача з дня державної реєстрації, якщо відповідно до ст. 388 ЦК майно не може бути витребуване у нього.
Таким чином, за змістом ст. 330 ЦК добросовісний набувач набуває право власності на майно не лише тоді, коли набрало законної сили рішення суду про відмову в задоволенні позову про витребування майна з його володіння, а й тоді, коли попередній власник з відповідним позовом не звертався.
Аналогічним чином підлягають застосуванню положення ст. 330, частин 1, 2 ст. 334 ЦК при вирішенні спорів щодо права власності на рухоме майно (право власності на рухоме майно у добросовісного набувача виникає з моменту відплатно придбаного майна, якщо відповідно до ст. 388 ЦК це майно не може бути у нього витребуване).
Особливості набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва (ст. 331 ЦК)
Новоствореною може бути як рухома, так і нерухома річ.
Право власності на новостворену рухому річ виникає в особи, яка її виготовила (створила), в той момент, коли в результаті виготовлення чи створення з'являється об'єкт, який може кваліфікуватись як нова річ, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому йдеться про створення такого об'єкта для себе, оскільки, якщо він створюється за договором для іншої особи, він стає власністю цієї особи.
Важливе значення у зв'язку з цим має встановлення моменту, з якого річ можна визнати створеною, тобто об'єктом у розумінні ст. 179 ЦК. Для рухомих речей право власності виникає з моменту закінчення відповідної діяльності (виготовлення, збирання, переробки тощо).
Щодо моменту виникнення права власності на новостворене нерухоме майно встановлені особливості, передбачені ч. 2 ст. 331 ЦК, відповідно до якої право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту прийняття його до експлуатації (прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів регулюється відповідним Порядком, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. N 461). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (систему органів державної реєстрації прав становлять центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, та структурні підрозділи територіальних органів Міністерства юстиції України, які забезпечують реалізацію його повноважень та є органами державної реєстрації прав - ст. 6 Закону N 1952-IV).
Положення ч. 2 ст. 331 ЦК слід розуміти у системному зв'язку із положенням ст. 182 ЦК щодо державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, яка не передбачає винятків. Як правило, всі об'єкти нерухомого майна, зважаючи на свою специфіку, після завершення будівництва підлягають прийняттю до експлуатації та державній реєстрації.
Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону N 1952-IV права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Отже, моментом виникнення права власності на новостворене нерухоме майно є державна реєстрація.
Судам слід мати на увазі, що визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва (на недобудоване нерухоме майно) в судовому порядку ЦК не передбачено.
Зазначений висновок міститься в постанові Верховного Суду України від 19 вересня 2011 р. за результатами розгляду заяви ТОВ "Черкасизалізобетонстрой" про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 10 лютого 2011 р. в справі N 18/314 за позовом ТОВ "Черкасизалізобетонстрой" до ЗАТ "Будсоцсервіс", підрозділу примусового виконання рішень Головного управління юстиції у м. Києві про визнання права власності на майно (справа N 3-82гс11/32/14).
Відсутність у законі норми, яка б дозволяла в судовому порядку визнавати право власності на об'єкти незавершеного будівництва, викликає чимало запитань, адже спір між суб'єктами цивільних правовідносин може виникнути і до моменту державної реєстрації.
Як свідчить судова практика, суди по-різному вирішують спори, що виникають між подружжям про поділ об'єктів незавершеного будівництва; про визнання права власності на новостворене майно, яке набувається фізичними особами в порядку, встановленому Законом від 19 червня 2003 р. N 978-IV "Про фінансово-кредитні механізми управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"; про визнання права власності на об'єкти незавершеного будівництва в порядку спадкування, і по-різному визначають об'єкт, щодо якого визнають право власності.
З приводу розгляду спорів про визнання права власності на об'єкти незавершеного будівництва в порядку спадкування відповідні роз'яснення надані в п. 8 постанови Пленуму Верховного Суду України від 30 травня 2008 р. N 7 "Про судову практику у справах про спадкування". Якщо будівництво здійснювалося згідно із законом, то у разі смерті забудовника до завершення будівництва його права та обов'язки як забудовника входять до складу спадщини, адже відповідно до ст. 1216 ЦК спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).
За результатами розгляду спорів між подружжям стосовно об'єктів незавершеного будівництва суди:
- визнають право власності на частину об'єкта незавершеного будівництва за кожним із сторін та виділяють його в натурі;
- ухвалюють рішення не про визнання права власності на об'єкт незавершеного будівництва, а визнають цю нерухомість об'єктом спільної сумісної власності подружжя;
- визнають право на частину незавершеного будівництвом будинку за кожним із сторін, без зазначення якого саме права набуває позивач та відповідач і т. д.
Відповідно до роз'яснень, викладених у п. 9 постанови Пленуму Верховного Суду України від 4 жовтня 1991 р. N 7 "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право приватної власності громадян на жилий будинок" (далі - постанова Пленуму Верховного Суду України від 4 жовтня 1991 р. N 7) за позовом дружини, членів сім'ї забудовника, які спільно будували будинок, а також спадкоємців, суд вправі провести поділ незакінченого будівництвом будинку, якщо, враховуючи ступінь його готовності, можна визначити окремі частини, що підлягають виділу, і технічно можливо довести до кінця будівництво зазначеними особами. При неможливості поділу незакінченого будівництвом будинку суд може визнати право за цими особами на будівельні матеріали і конструктивні елементи будинку або з врахуванням конкретних обставин залишити його одній із сторін, а іншій присудити грошову компенсацію.
Суди визнають право власності на "незакінчений будівництвом об'єкт"; "на будівельні матеріали під забудівлю жилого будинку та літньої кухні як об'єкт незавершеного будівництва"; "на будівельні матеріали, які були використані в процесі будівництва та існують у вигляді домоволодіння: житловий будинок, прибудову, тамбур, літню кухню, сарай, душову, вбиральню, огорожу, вимощення, цистерну"; "на будівельні матеріали та конструктивні елементи, з яких складається будинковолодіння"; "на майнові права на нерухомість" тощо.
У таких випадках необхідно використовувати термінологію, яку застосував законодавець у статтях 331, 876 ЦК та Законі N 1952-IV - "об'єкт незавершеного будівництва" або "об'єкт будівництва".
Перехід права власності на земельну ділянку у разі набуття права власності на розташовані на ній об'єкти нерухомості (ст. 377 ЦК, ст. 120 ЗК)
Протягом останніх двох десятиліть законодавець неодноразово змінював норми закону, що регулюють підстави та умови набуття права власності на земельну ділянку в разі відчуження розташованої на ній будівлі або споруди.
Так, при переході права власності на будівлі та споруди за цивільно-правовими угодами, укладеними до 1 січня 2002 р., згідно з положеннями чинного до цієї дати ЗК (ст. 30) до набувача від відчужувача автоматично переходило право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташовані будівлі та споруди, якщо інше не передбачалось у договорі відчуження, з необхідністю подальшого оформлення переходу права власності.
Відчуження об'єктів нерухомого майна в період з 1 січня 2002 р. по 20 червня 2007 р. (під час дії ст. 120 ЗК в редакції від 25 жовтня 2001 р.) не тягло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями і спорудами. У таких випадках право власності на земельну ділянку або її частини могло переходити відповідно до ст. 120 ЗК 2001 р. на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.
До особи, яка придбавала житловий будинок, будівлю або споруду з 1 січня 2004 р. (з моменту введення в дію ЦК), згідно зі ст. 377 ЦК, а з часу внесення змін до ст. 120 ЗК Законом від 27 квітня 2007 р. N 997-V "Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України" - і згідно зі ст. 120 ЗК, переходило право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором; а якщо договором цього не було визначено, до набувача переходило право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для її обслуговування. При переході права власності на будинок або його частину за договором довічного утримання до набувача переходило право на земельну ділянку, де вони розташовані, на умовах, на яких ця ділянка належала відчужувачу. У разі переходу права власності на будівлі та споруди до кількох осіб право на земельну ділянку визначалось пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено в договорі відчуження останніх, а при переході права власності на будівлі та споруди до фізичних або юридичних осіб, які не могли мати у власності земельні ділянки, до них переходило право користування земельною ділянкою.
Чинною редакцією ст. 120 ЗК передбачено, що з 1 січня 2010 р. до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ст. 377 ЦК і ст. 120 ЗК в редакції Закону від 5 листопада 2009 р. N 1702-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю").
Судам при вирішенні справ зазначеної категорії слід застосовувати закон, що діяв на час виникнення спірних правовідносин.
Вирішуючи спори про визначення розміру земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, право власності на які при їх відчуженні перейшло до набувача без визначення в договорі права на земельну ділянку, суд повинен з'ясовувати, зокрема: чому це питання не було вирішено в договорі; можливість укладення між відчужувачем і набувачем додатка до цього договору щодо права набувача на земельну ділянку; чи не свідчить реальна можливість використання всієї земельної ділянки за цільовим призначенням саме про той розмір земельної ділянки для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, який існував до їх відчуження.
Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з урахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо.
Зазначені роз'яснення надані в п. 181 постанови Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 р. N 7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" (із змінами, внесеними згідно з постановою Пленуму Верховного Суду України від 19 березня 2010 р. N 2; далі - постанова Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 р. N 7).
Набуття права власності на перероблену річ (ст. 332 ЦК)
Статтею 332 ЦК передбачено набуття права власності на перероблену річ. Причому об'єкт, на який набувається право власності, визначено як нову річ.
Про це зазначено і в ухвалі Верховного Суду України від 28 жовтня 2009 р. за результатами розгляду справи за позовом Б. до комунального підприємства "Святошинське лісопаркове господарство" (далі - КП), третя особа - Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна (далі - БТІ), про визнання права власності на нерухоме майно.
Б. звернувся із зазначеним позовом, пославшись на те, що за час користування квартирою, наданою йому у користування згідно з рішенням профспілкового комітету КП як працівнику, він, за погодженням відповідача, переробив її, створивши нову річ: збільшив розмір житлової площі, зробив капітальний ремонт та провів необхідні комунікації. Просив визнати за ним право власності на новостворене майно, яке складається з квартири, підвалу, 1/2 сараю та господарського блоку, і зобов'язати БТІ зареєструвати за ним право власності на зазначене майно.
Скасовуючи рішення Апеляційного суду м. Києва від 4 березня 2009 р., яким скасовано рішення Оболонського районного суду м. Києва від 23 грудня 2008 р. про відмову в задоволенні позову та ухвалено рішення, яким позов задоволено, і залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, Верховний Суд України в мотивувальній частині ухвали зазначив: "Статтею 332 ЦК регулюється питання набуття права власності на перероблену річ. Об'єкт, на який набувається право власності в результаті переробки, визнається новою річчю. Виникнення права власності на нову річ (новостворене нерухоме майно) урегульовано ч. 2 ст. 331 ЦК, в якій зазначено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будівлі, споруди) виникає у момент завершення будівництва даного об'єкта. У разі якщо законом або договором передбачено, що право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його до експлуатації або державної реєстрації, то право власності на дане майно виникає з моменту прийняття до експлуатації або державної реєстрації" (справа N 6-11500св09).
І хоча у визначенні поняття "переробка", яке міститься в ч. 1 ст. 332 ЦК, і не йдеться, що такий термін застосовується лише до створення особою нової речі із чужих матеріалів, все ж із змісту цієї статті випливає, що її дія поширюється саме на відносини щодо створення особою нової речі із чужих матеріалів.
За загальним правилом самочинна переробка чужої речі, а також створення із чужих матеріалів нової речі, не тягне виникнення в особи, яка переробила річ або створила із чужого матеріалу нову річ, права власності на нову річ. Власником нової речі (на відміну від норми ч. 1 ст. 331 ЦК) згідно з ч. 2 ст. 332 ЦК стає власник речі, що була перероблена (власник матеріалів) за бажанням останнього.
Виняток із загального правила міститься у ч. 4 ст. 332 ЦК, якою передбачено набуття права власності особою, що переробила річ (створила нову річ із чужих матеріалів навіть без згоди власника матеріалів) у випадку, коли вартість переробки і створеної нової речі істотно перевищує вартість матеріалів, що були перероблені з метою створення цієї речі.
У Законі немає визначення поняття "істотне перевищення вартості", тому зазначену обставину повинен встановлювати суд, виходячи із співвідношення вартості переробки, вартості матеріалів та вартості нової речі і з урахуванням принципів справедливості, розумності й добросовісності.
Виходячи з аналізу норм частин 3, 4 ст. 332, ч. 3 ст. 386 ЦК слід зробити висновок, що у разі переходу права власності на створену або перероблену річ до особи, яка створила (переробила) річ із чужих матеріалів, ця особа повинна відшкодувати власнику матеріалів моральну і майнову шкоду.
Слід зазначити, що практика задоволення позовів про визнання права власності на переобладнані чи переплановані квартири, інші приміщення, добудовані будинки досить поширена. Задовольняючи такі позови, суди фактично виконують функції, які належать до компетенції органів місцевого самоврядування, узаконюють самовільні переобладнання або самочинно збудоване нерухоме майно.
Відповідно до ст. 319 ЦК власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
У ч. 2 ст. 383 ЦК встановлено, що власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.
Згідно зі ст. 152 ЖК переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.
Правилами користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. N 572) передбачено, що власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків і гуртожитків мають право на переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, гуртожитку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, що видається в установленому порядку (п. 4).
Визначення термінів "переобладнання" і "перепланування" міститься в Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій (затверджено наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 р. N 76; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 р. за N 927/11207). Цими Правилами також встановлено, що переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у будинках приміщень дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів відповідно до законодавства (1.4.1).
Разом з тим слід враховувати, що нормативними правовими актами визначено переобладнання, які не належать до самочинного будівництва і, відповідно, не потребують дозволу на їх проведення.
Так, згідно з п. 3.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна (затверджено наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 р. N 127; зареєстровано в Міністерстві юстиції України від 10 липня 2001 р. за N 582/5773), не є самочинним будівництвом, зокрема:
- для одноквартирних (садибних), дачних та садових будинків: зведення на земельній ділянці тимчасових будівель та споруд, навісів, альтанок, теплиць, вбиралень, погребів та ін.;
- для квартир багатоквартирних житлових будинків, гуртожитків: перепланування, пов'язані зі збільшенням житлової або підсобної площі за рахунок демонтажу перегородок без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок за рахунок площ коридорів та допоміжних приміщень, влаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх некапітальних стінах; демонтування або влаштування шаф, антресолей, комор тощо.
Отже, для переобладнання, перепланування, перебудови чи добудови належного на праві власності нерухомого майна, крім переобладнань, які не вважаються самочинним будівництвом, його власнику достатньо попередньо звернутися до органу місцевого самоврядування за одержанням дозволу на проведення конкретних робіт і в разі отримання відмови оскаржити її до суду.
Суди не повинні заміняти органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування щодо здійснення ними повноважень, встановлених Конституцією та законами України.
За результатами вивчення цивільних справ про визнання права власності також встановлено, що суди визнають право власності на складові частини нерухомого майна (прибудову, балкон, терасу тощо) як на окремі об'єкти права власності, що суперечить вимогам статей 179, 183, 186 - 188 ЦК.
При розгляді позовів про визнання права власності на добудову чи прибудову до будинку, споруди, що зроблені безпосередньо на земельній ділянці, судам необхідно керуватися нормоюст. 376 ЦК щодо здійснення самочинного будівництва.
Набуття права власності за договором (ст. 334 ЦК)
За загальним правилом право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1 ст. 334 ЦК).
Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (ч. 3 ст. 334 ЦК).
Нотаріальне посвідчення правочинів, що вчиняються у письмовій формі, є обов'язковим лише у випадках, передбачених законом (ч. 1 ст. 209 ЦК).
Зокрема, обов'язкове нотаріальне посвідчення, встановлене стосовно договорів про виділ частки із нерухомого майна, що є у спільній частковій або сумісній власності (ч. 3 ст. 364, ч. 3 ст. 370 ЦК); договорів про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій або сумісній власності (ч. 3 ст. 367, ч. 4 ст. 372 ЦК); договорів застави нерухомого майна (ч. 1 ст. 577 ЦК) та космічних об'єктів (ст. 13 Закону N 2654-XII), договорів купівлі-продажу майна державних підприємств (ч. 4 ст. 27 Закону від 4 березня 1992 р. N 2163-XII "Про приватизацію державного майна"; далі - Закон N 2163-XII); договорів довічного утримання (ч. 1 ст. 745 ЦК) і т. д.
Згідно з ч. 4 ст. 334 ЦК (в редакції Закону від 11 лютого 2010 р. N 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та інших законодавчих актів України"; далі - Закон N 1878-VI) права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дати такої реєстрації відповідно до закону. Державна ж реєстрація правочинів щодо нерухомості з 1 січня 2013 р. зазначеним законом скасована.
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним (ст. 220 ЦК).
Відповідно до роз'яснень, наданих Верховним Судом України в постанові Пленуму від 6 листопада 2009 р. N 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (далі - постанова Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 р. N 9), вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін (п. 13).
Незважаючи на це, деякі суди на підставі ст. 220 ЦК визнавали право власності на об'єкти нерухомого майна, щодо яких закон до 1 січня 2013 р. передбачав як нотаріальну форму договору, так і державну реєстрацію.
Суди повинні мати на увазі, що правила ст. 334 ЦК відповідно до ст. 8 ЦК слід застосовувати й у визначенні моменту виникнення речових прав на підставі цивільно-правових договорів про передання майна у володіння або користування, якщо договір не передбачає передання права власності на це майно.
Набуття права власності за результатами прилюдних торгів
Одним із способів набуття права власності є придбання майна з прилюдних торгів.
Судова практика з цього питання досить суперечлива у зв'язку з недостатнім законодавчим регулюванням. Закону про порядок продажу майна з прилюдних торгів до цього часу немає, а норми, що містяться в ЦК, лише частково стосуються суті прилюдних торгів.
Так, ст. 650 ЦК закріплює такий спосіб реалізації майна, як укладення договорів на біржах, аукціонах, конкурсах, та відсилає до інших нормативних актів, якими повинні встановлюватись особливості укладення цих договорів. До цього зводиться і норма ч. 4 ст. 656 ЦК, згідно з якою до таких договорів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.
Порядок реалізації майна, на яке звернено стягнення, частково врегульовано Законом від 21 квітня 1999 p. N 606-XIV "Про виконавче провадження" (далі - Закон N 606-XIV) та Інструкцією про проведення виконавчих дій (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 15 грудня 1999 р. N 74/5; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 15 грудня 1999 р. за N 865/4158), якими встановлено умови й порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що підлягають примусовому виконанню в разі невиконання їх у добровільному порядку. Однак правила проведення прилюдних торгів у цьому Законі та зазначеній Інструкції не визначені і в них містяться відсилання до інших нормативно-правових актів (ст. 62 іпункти 5.11, 5.12 відповідно).
Отже, нормативними актами, які безпосередньо регулюють ці питання, є:
- Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 22 грудня 1997 р. N 1448);
- Тимчасове положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 р. N 68/5; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 2 листопада 1999 р. за N 745/4038);
- Порядок реалізації арештованого майна (затверджено наказом Міністерства юстиції України 15 липня 1999 р. N 42/5; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 19 липня 1999 р. за N 480/3773).
Порядок оформлення придбання нерухомого майна з прилюдних торгів встановлено Законом від 2 вересня 1993 р. N 3425-XII "Про нотаріат" (ст. 72) та Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 р. N 296/5; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 22 лютого 2012 р. за N 282/20595;глави 12, 13).
У судовому порядку прилюдні торги, як правило, оспорюються у випадках: визнання недійсним договору застави чи іпотеки; визнання недійсним виконавчого напису нотаріуса про стягнення заборгованості; скасування рішення суду, на підставі якого проведено стягнення; порушення встановленого порядку реалізації майна на прилюдних торгах; порушень, допущених державним виконавцем при здійсненні своїх повноважень.
На практиці при вирішенні справ зазначеної категорії у зв'язку з прогалинами в законодавстві виникають питання: чи є відносини з приводу реалізації майна з прилюдних торгів договірними відносинами; чи можна визнавати прилюдні торги недійсними; з якого моменту набувач майна з прилюдних торгів стає його власником; чи може бути витребуване таке майно від набувача.
Відповідно до зазначеного Тимчасового положення та Порядку реалізації арештованого майна прилюдні торги (аукціон) - це продаж майна, за результатами якого власником майна, на яке згідно із законодавством звернено стягнення і яке підлягає примусовій реалізації, стає покупець, який у ході торгів запропонував за нього найвищу ціну (відповідно пункти 1.1, 2.2 іпункти 2.1, 2.3). Отже, прилюдні торги є процедурою (дією), яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків, а саме припинення в однієї особи права власності на певне майно та, відповідно, виникнення такого права в іншої особи.
Проведенню прилюдних торгів (аукціону) передує спеціально визначена процедура підготовки: опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про майно, що підлягає реалізації; направлення письмового повідомлення державному виконавцю, стягувачу (заставодержателю) та боржнику (заставодавцю) про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну (початкову вартість) реалізації майна або надання можливості попередньо ознайомитися з аукціонним майном усім фізичним і юридичним особам, які бажають брати участь в аукціоні (розд. 3 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна; пункти 4, 5 Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна; пункти 3.6, 3.7 Порядку реалізації арештованого майна).
З аналізу законодавства вбачається висновок, що відносини, які виникають з приводу придбання майна на аукціоні (з прилюдних торгів), є договірними відносинами з купівлі-продажу з певною специфікою, визначеною законом. При цьому право продажу товару належить не власникові, а іншій встановленій законом особі з метою захисту як приватних, так і публічних інтересів, тобто інтересів держави у здійсненні, дотриманні і контролюванні процесу реалізації майна боржника на законних підставах у результаті звернення стягнення на його майно.
Враховуючи, що відчуження майна з прилюдних торгів належить до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені частинами 1 - 3 та 6 ст. 203 ЦК (ч. 1 ст. 215 ЦК). Такий висновок зробив Верховний Суд України у справі N 6-116цс12.
У його постанові від 24 жовтня 2012 р. за результатами розгляду цієї справи також зазначено: оскільки, виходячи зі змісту ч. 1 ст. 215 ЦК, підставами недійсності укладеного за результатами прилюдних торгів правочину є недодержання вимог закону в момент його укладення, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів, то підставами для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених саме Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна.
Що стосується порушень, допущених державним виконавцем у здійсненні своїх повноважень, передбачених Законом N 606-XIV, до призначення прилюдних торгів, у тому числі щодо відкриття виконавчого провадження, накладення арешту на майно, визначення вартості чи оцінки майна тощо, то такі дії (бездіяльність) державного виконавця підлягають оскарженню в порядку, передбаченому цим Законом (зокрема ч. 7 ст. 24, ч. 4 ст. 26, ч. 3 ст. 32, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 57, статей 55, 85 Закону N 606-XIV).
Отже, дії державного виконавця у виконавчому провадженні, які не стосуються правил проведення прилюдних торгів, мають самостійний спосіб оскарження й не можуть бути підставою для визнання прилюдних торгів недійсними.
За загальним правилом наслідком недійсності правочину є застосування до сторін двосторонньої реституції. Однак слід враховувати, що боржник не є стороною в таких правовідносинах, а отже, і застосування щодо нього норми абз. 2 ч. 1 ст. 216 ЦК неможливе.
Стосовно віндикації ч. 2 ст. 388 ЦК гарантовано особам, які придбали майно у порядку, встановленому для виконання судових рішень, захист їх прав від можливого витребування від них майна. А щодо майна, проданого з прилюдних торгів на підставі виконавчого напису нотаріуса, то арештоване державним виконавцем майно, а також майно, яке є предметом застави (іпотеки), не є таким, що вибуло з володіння боржника поза його волею.
Має значення і визначення моменту переходу права власності на майно, яке реалізується з прилюдних торгів, причому не лише для боржника (заставодавця) і покупця - переможця прилюдних торгів, а й для третіх осіб, оскільки від цього залежать певні юридичні наслідки, зокрема ризик випадкової втрати чи пошкодження майна, можливість звернення стягнення на це майно кредиторами, виникнення в покупця реальної можливості здійснювати правомочності власності: володіння, користування, розпорядження.
Зокрема, в деяких випадках суди вважали, що власником набутого з прилюдних торгів майна покупець стає з дня публічного продажу (визначення його переможцем торгів).
Як правило, передача речі - це двостороннє волевиявлення, спрямоване на передачу права власності від власника до набувача. Однак, як зазначалось вище, у разі проведення відчуження майна з прилюдних торгів у порядку виконавчого провадження власник майна не є їх організатором і не виступає продавцем, оскільки його майно відчужується примусово.
До того ж згідно з Положенням про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна, Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна і Порядком реалізації арештованого майна договір купівлі-продажу не укладається (крім договору купівлі-продажу земельної ділянки за результатами земельних торгів, які проводяться у формі аукціону - статті 135, 137 ЗК). Чинне законодавство передбачає певний порядок оформлення результатів прилюдних торгів, а саме: складання державним виконавцем або організатором аукціону акта про проведені прилюдні торги (аукціон); затвердження його начальником відповідного органу державної виконавчої служби або судом, який прийняв рішення про звернення стягнення на заставлене майно, або нотаріусом, що вчинив виконавчий напис. На підставі зазначеного акта нотаріус видає переможцю свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів. Підставою для вчинення цієї нотаріальної дії є звернення до нотаріуса набувача майна та подання документів, які безспірно підтверджують факт набуття права власності на це майно внаслідок проведення прилюдних торгів (аукціону). Видача свідоцтва є посвідченням факту про належність переможцю на праві власності майна, яке придбане з прилюдних торгів (аукціону).
Свідоцтво, видане на нерухоме майно, відповідно до ст. 182 ЦК та Закону N 1952-IV, підлягає державній реєстрації.
Також відповідно до ч. 26 ст. 137 ЗК право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Отже, на підставі зазначених законодавчих норм моментом виникнення права власності для нерухомого майна, придбаного з прилюдних торгів (аукціону), є момент реєстрації прав на нього.
Стосовно моменту переходу до покупця права власності на рухоме майно слід звернути увагу, що відповідно до п. 7.1 Порядку реалізації арештованого майна, яким врегульовано реалізацію арештованого рухомого майна, право власності на майно переходить до переможця аукціону після повного розрахунку за придбане майно.
Майно, на яке звернено стягнення і яке підлягає примусовій реалізації, знаходиться лише під контролем державного виконавця, а боржник зберігає право власності на нього до моменту переходу права власності на нього до переможця.
Відповідальність за зберігання рухомого аукціонного майна з моменту його приймання на аукціон і до видачі оплаченого майна несе організатор аукціону (п. 9.1 зазначеного Порядку).
Щодо того, хто несе ризик пошкодження чи втрати нерухомого майна, в Тимчасовому положенні про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майнане зазначено, але згідно з п. 20 Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна відповідальність за збереження придбаного на аукціоні заставленого майна несе сторона, у якої згідно з договором застави майно знаходиться у володінні.
Враховуючи, що перенесення ризику випадкового знищення та пошкодження майна на невласників можливе лише у випадках, що прямо передбачені договором або законом (ст. 323 ЦК), відповідальність за збереження нерухомого майна несе особа, яка правомірно на конкретний момент володіє цим майном.
Отже, підсумовуючи, можна констатувати, що оскільки набуття права власності шляхом придбання майна з прилюдних торгів має певну специфіку залежно від предмета торгів і сфери їх проведення, то у кожному конкретному випадку необхідно враховувати правила, встановлені спеціальними нормативними актами.
Набуття права власності на безхазяйну річ (ст. 335 ЦК)
Відповідно до ст. 335 ЦК безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої невідомий.
До 1 липня 1990 р. (набрання чинності Законом СРСР від 6 березня 1990 р. N 1305-I "Про власність в СРСР") за загальним правилом безхазяйна річ надходила у власність держави.
Чинна норма ЦК визначає різний порядок виникнення права власності на рухомі і нерухомі речі.
Так, безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Відповідно до п. 3 Прикінцевих та перехідних положень Закону N 1878-VI до 1 січня 2013 р. облік безхазяйного нерухомого майна проводився реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набрання чинності цим Законом та підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться оголошення у друкованих засобах масової інформації. Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, може бути передана за рішенням суду в комунальну власність.
Як правило, суди вирішують справи про набуття права власності на безхазяйну річ відповідно до закону.
Однак трапляються випадки, коли процедура набуття права власності на нерухоме майно як безхазяйне застосовується до від умерлої спадщини (ст. 1277 ЦК).
Застосування до відумерлої спадщини ст. 335 ЦК порушує норми як матеріального, так і процесуального права.
По-перше, ч. 4 ст. 1277 ЦК передбачено, що територіальна громада, яка стала власником відумерлого майна, зобов'язана задовольнити вимоги кредиторів спадкодавця, що заявлені відповідно до ст. 1231 цього Кодексу.
А по-друге, розгляд зазначених категорій справ регулюється різними главами ЦПК, і закон передбачає різне визначення підсудності зазначених справ: про передачу безхазяйної нерухомої речі у комунальну власність заява подається до суду за місцезнаходженням цієї речі, а про визнання спадщини відумерлою - за місцем відкриття спадщини.
Набувальна давність (ст. 344 ЦК)
У ЦК набувальна давність розглядається як спосіб набуття права власності.
Набувальна давність поширюється на випадки фактичного безпідставного володіння чужим майном за певних умов.
Для набуття права власності на майно за набувальною давністю згідно з правилами ст. 344 ЦК, по-перше, необхідно, щоб заволодіння майном було добросовісним, тобто особа при заволодінні майном не знала і не могла знати про відсутність у неї підстав для набуття права власності. Разом з тим факт обізнаності особи про те, що вона не є власником речі, не виключає добросовісності володіння за умови, що заволодіння майном не відбулося з порушенням норм права (викрадення, шахрайство).
По-друге, таке володіння повинно бути відкритим, тобто очевидним для всіх інших осіб, при цьому володілець має ставитись до цього майна як до власного (експлуатувати, вживати необхідні заходи для утримання майна в належному стані тощо). Приховування володільцем свого володіння майном є порушенням цієї вимоги.
По-третє, володіння майном повинно бути безперервним протягом встановлених законом строків (відповідно до ч. 2 ст. 344 ЦК особа, яка володіє майном, до часу свого фактичного володіння може приєднати час, протягом якого цим майном володіла особа, чиїм спадкоємцем (правонаступником) вона є).
Цей строк відповідно до ст. 344 ЦК для нерухомого майна встановлений тривалістю десять років, для рухомого майна - п'ять років.
Інші строки за набувальною давністю встановлені на випадки, коли особа заволоділа майном на підставі договору з його власником, але після закінчення строку договору власник не пред'явив вимоги про повернення майна. У цьому випадку право власності за набувальною давністю виникає через 15 років на нерухоме майно та через п'ять років на рухоме (ч. 3 ст. 344 ЦК). Цей строк обчислюється з дня спливу позовної давності, протягом якої власник мав право витребувати своє майно.
Перерви у володінні таким майном (ч. 3 ст. 344 ЦК) не впливають на перебіг строків набувальної давності, якщо володілець протягом одного року пред'явить вимоги про повернення майна або фактично поверне своє майно.
За загальним правилом право власності за набувальною давністю виникає з моменту спливу строків, визначених у частинах 1, 3 ст. 344 ЦК.
Слід зазначити, що оскільки можливість набуття права власності за набувальною давністю безпосередньо пов'язана зі спливом позовної давності, то ця норма не може бути застосована до вимог, на які позовна давність не поширюється (ст. 268 ЦК).
Не підлягає застосуванню ця норма й у випадках передачі власником майна у володіння за договором, який передбачає автоматичне його продовження, оскільки в такому випадку відсутній критерій "заволодіння майном".
Але сам по собі сплив строку набувальної давності не є достатньою підставою для набуття володільцем права власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби та цінні папери.
Аналіз ст. 344 ЦК в сукупності, зокрема, з нормами ч. 3 ст. 335, ч. 3 ст. 1157 ЦК дає підстави для висновку, що законодавець лише приблизно визначив коло об'єктів набувальної давності, вказавши на можливість набуття рухомих і нерухомих речей, включаючи земельні ділянки, транспортні засоби і цінні папери, та не зазначивши винятки.
Однак з огляду на загальні правила можна зробити висновок, що набувальна давність не застосовується до об'єктів, виключених із цивільного обороту (ст. 178 ЦК), або до таких об'єктів, щодо яких не може бути встановлене право власності як абсолютне речове право (майнові права, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація тощо).
Деякі групи об'єктів набувальної давності мають особливий статус: нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери.
Так, у законі передбачено, що право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду (ч. 4 ст. 344 ЦК), тобто для набуття права власності на ці об'єкти володілець повинен звернутися до суду. Набрання рішенням суду законної сили є підставою для виникнення права власності на зазначені види майна, крім нерухомого, право власності на яке підлягає державній реєстрації. На цей вид майна право власності за набувальною давністю виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Відповідно до пунктів 1, 8 Прикінцевих та перехідних положень ЦК при розгляді справ про набуття права власності за набувальною давністю правила ст. 344 ЦК поширюються на випадки, коли володіння майном почалося за три роки до набрання чинності цим Кодексом. Оскільки ЦК набрав чинності з 1 січня 2004 р., то набувальна давність може застосовуватись для набуття права власності на майно, володіння яким почалося не раніше 1 січня 2001 р. Тобто, набувальна давність щодо об'єктів нерухомості могла застосовуватись лише після 1 січня 2011 р., а щодо рухомого майна - після 1 січня 2006 р.
Така правова позиція міститься і в ухвалі Верховного Суду України від 20 лютого 2008 р. у справі N 6-27245св07 за позовом Б. до П., треті особи: Б., К., комунальне підприємство з утримання житлового господарства Шевченківського району м. Києва, про визнання права власності на 1/2 частину жилого будинку, встановлення земельного сервітуту.
Розглядаючи справу, Верховний Суд України зробив категоричний висновок: визнання судом права власності за набувальною давністю не може мати місце раніше 1 січня 2011 р. (щодо нерухомого майна). А отже, заявлені до настання цієї дати позови задоволенню не підлягають.
З урахуванням зазначеної позиції слід зауважити, що якщо строк давнісного володіння почався раніше 1 січня 2001 р., то в строк, який дає право на набуття права власності за набувальною давністю, зараховується лише строк після 1 січня 2001 р. У той же час, якщо строк давнісного володіння почався після 1 січня 2001 р., то в строк набувальної давності цей період зараховується повністю.
Згідно з абз. 2 ч. 1 ст. 344 ЦК набуття права на земельну ділянку за набувальною давністю регулюється законом і має свою специфіку. Таким законом є ЗК (ст. 119).
Відповідно до вказаної норми ЗК громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених цим Кодексом. Передача земельної ділянки у власність або у користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється в порядку, встановленому цим Кодексом, тобто відповідно до ст. 118 ЗК (у власність) і ст. 123 ЗК, Закону від 6 жовтня 1998 р. N 161-XIV "Про оренду землі" - (в оренду).
Аналіз цих правових норм дає підстави для висновку про те, що конструкція ст. 119 ЗК значно відрізняється від конструкції ст. 344 ЦК та не передбачає жодних переваг для осіб, зазначених у ч. 1 цієї статті, оскільки навіть дотримання всіх умов набувальної давності не приводить до виникнення права власності на землю та фактично відсилає до загального порядку надання земельних ділянок у власність або в користування (статті 118, 123 ЗК). Ця норма надає таким особам лише право звернення до органу державної влади або місцевого самоврядування з клопотанням про передачу земельної ділянки у власність чи користування і не передбачає обов'язкової передачі земельної ділянки у власність чи користування таким особам при дотриманні передбаченої законом процедури звернення та подання необхідних документів.
Як правило, суди обґрунтовано відмовляють у задоволенні позовів про визнання права власності на земельну ділянку за набувальною давністю (давністю користування).
Аналізуючи поняття "добросовісність володіння" як ознаку набувальної давності за ст. 344 ЦК, слід відзначити складність розуміння судами добросовісності у контексті цієї норми.
Матеріали судової практики свідчать, що у більшості випадків підставою для відмови у позовах набувачів майна за правом набувальної давності є відсутність добросовісності володіння.
При цьому суди виходили з того, що добросовісність як одна із загальних засад цивільного судочинства означає фактичну чесність суб'єктів у їх поведінці, прагнення сумлінно захистити свої цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків. При вирішенні спорів суди враховували факт добросовісності заявника саме на момент отримання ним майна, тобто на той початковий момент, який включається в повний давнісний строк володіння майном, визначений законом. Крім того, позивач як володілець майна повинен бути впевнений у тому, що на це майно не претендують інші особи і він отримав це майно за таких обставин і з таких підстав, які є достатніми для отримання права власності на нього.
Окремі суди відстоюють позицію, що добросовісність передбачає, що володілець майна не знав і не міг знати про те, що він володіє чужим майном, тобто ті обставини, які обумовили його володіння, не давали і не могли давати володільцю сумніву щодо правомірності його володіння майном.
На думку інших, слід враховувати, що в конструкції цієї норми поняття "добросовісність" безпосередньо пов'язане з поняттям "заволоділа", тобто заволодіння не повинно бути неправомірним (здійснене шляхом викрадення, грабунку, шахрайства тощо), але оскільки у нормі ст. 344 ЦК не застосовується поняття "правомірно", зміст якого викладено у ч. 2 ст. 328 ЦК, то ця норма поширюється і на випадки заволодіння особою чужим майном, коли особа апріорі знає або допускає, що вона без належних правових підстав (зокрема, оренда, найм) володіє чужим майном і повинна бути готова, що таке майно може бути витребуване власником. Однак сплив позовної давності, встановлений цією нормою, є підставою для відмови власнику в задоволенні його вимог, що в свою чергу є підставою (за доведеності умов давності володіння) для набуття права власності на це майно у незаконного (безтитульного) володільця.
Таким чином, оскільки розходження в розумінні поняття "добросовісність" при застосуванні ст. 344 ЦК спричиняє певні труднощі, це питання потребує роз'яснення.
При цьому слід звернути увагу на те, що добросовісність у контексті набувальної давності деякою мірою відрізняється від загальних правил добросовісності, яка згідно із загальними положеннями ЦК (ст. 3, ч. 5 ст. 12 ЦК) розглядається як принцип цивільного права і як презумпція поведінки особи. За змістом цих положень доказувати добросовісність давнісного володільця немає потреби, оскільки добросовісність і розумність його поведінки презюмується, якщо інше не встановлено судом (ч. 5 ст. 12 ЦК).
Однак видається, що такий погляд на добросовісність суперечить суті набувальної давності.
Як і при віндикації, при набувальній давності тягар доказування добросовісності лягає на зацікавлену сторону, у першому випадку - на відповідача, в другому - на позивача.
До того ж застосування до набувальної давності презумпції добросовісності не відповідає буквальному змісту ст. 344 ЦК, оскільки в силу ч. 5 ст. 12 ЦК презумпція добросовісності діє тоді, коли законом встановлені правові наслідки недобросовісного здійснення особою свого права (частини 1, 3 ст. 388 ЦК), тоді як ст. 344 ЦК вказує на правомірні дії добросовісного заволодіння чужим майном.
На практиці виникає питання, чи потребує доказування факт добросовісного володіння за ст. 344 ЦК у тому випадку, коли існує судове рішення про відмову особі, яка вважає себе власником майна, в позові про витребування майна (ст. 388 ЦК).
У такому разі судам слід мати на увазі, що значення мають підстави відмови в позові. Якщо підставою для відмови є недоведеність особою права власності на це майно або сплив позовної давності, то добросовісність давнісного володіння цим майном підлягає доказуванню на загальних підставах.
У випадку коли суд відмовляє у задоволенні віндикаційного позову з підстав неможливості витребування майна від добросовісного володільця, то встановлений таким чином факт добросовісності володіння повторному доказуванню не підлягає.
Таким чином, виходячи зі змісту ст. 344 ЦК, обставинами, які мають значення для справи і які повинен довести позивач, є такі:
- майно може бути об'єктом набувальної давності;
- добросовісність володіння;
- відкритість володіння;
- давність володіння та його безперервність;
- відсутність інших осіб, які претендують на це майно;
- відсутність титулу (підстави) у позивача для володіння майном та набуття права власності.
Позивачем у справах про набуття права власності за набувальною давністю є володілець чужого майна.
Відповідачем за позовом про визнання права власності за набувальною давністю є попередній власник майна або особа, яка вважає себе власником майна.
Слід зазначити, що відповідачем у більшості справ зазначається орган місцевого самоврядування навіть тоді, коли із матеріалів справ вбачається, що фактично майно належить іншій особі та саме вона має бути відповідачем за таким позовом.
У жовтні 2011 р. С. звернулася до Димитровського міського суду Донецької області з позовом до Димитровської міської ради про визнання права власності на нерухоме майно за набувальною давністю - квартиру, яка належала на праві приватної власності Г. 28 червня 1999 р. Г. померла, залишивши за заповітом все належне їй майно онуці М. Позивачка мала намір придбати у М. цю квартиру після одержання спадкоємицею свідоцтва про право на спадщину і передала за розпискою частину грошей, проте договір купівлі-продажу фактично укладений не був. З матеріалів справи вбачається, що М. як власниця майна відповідачем у позові зазначена не була, суд відповідно до ст. 33 ЦПК питання про її залучення до участі у справі не вирішував, хоча рішення суду безпосередньо стосується її права (справа N 2-1320/2011 р.).
Трапляються випадки, коли з позовом про набуття права власності за набувальною давністю звертаються самі власники майна. Як правило, суди правильно відмовляють у задоволенні таких позовних вимог на підставі ст. 344 ЦК.
Наприклад, Малинський районний суд Житомирської області рішенням від 1 березня 2011 р. відмовив у задоволенні позову Х. до Р. про визнання права власності на житловий будинок за набувальною давністю. Сторони є співвласниками будинку на підставі рішення суду від 8 лютого 1967 р., що виключає можливість застосування в такому випадку нормст. 344 ЦК.
Разом з тим трапляються випадки, коли законний власник майна набувачеві невідомий або в нього немає відомостей щодо його місцезнаходження, у зв'язку з чим у судів виникає питання, хто в такому випадку є належним відповідачем і чи є правомірним тоді розгляд справи в окремому провадженні про встановлення факту, що має юридичне значення, а саме встановлення факту добросовісного, відкритого і безперервного володіння майном протягом строку набувальної давності, оскільки чинним законодавством не визначено, в якому саме провадженні має відбуватися розгляд таких справ. Зокрема, якщо майно нерухоме, то чи необхідно в такому випадку залучати як заінтересовану особу до участі у справі державного реєстратора.
Наприклад, Новотроїцький районний суд Херсонської області в окремому провадженні розглянув справу за заявою Особи 3, зацікавлена особа - Державний технічний нагляд у Новотроїцькому районі Херсонської області, про встановлення факту набуття права власності за набувальною давністю на косарку КПС-5Г (рішення суду від 10 лютого 2011 р. про задоволення заяви; справа N 2-0-17/11).
З аналізу норм чинного законодавства вбачається, що розгляд таких справ за відсутності відповідача і спору може бути здійснено в окремому провадженні.
По-перше, у ст. 344 ЦК, ч. 4 якої прямо передбачено, що право власності за набувальною давністю на нерухоме майно, транспортні засоби, цінні папери набувається за рішенням суду, не зазначено, що до суду потрібно звертатися саме з позовом, як це визначено у ст. 392 ЦК.
По-друге, відповідно до ст. 234 ЦПК в окремому провадженні розглядаються цивільні справи про підтвердження наявності або відсутності юридичних фактів, що мають значення для охорони прав та інтересів особи або створення умов здійснення нею особистих немайнових чи майнових прав, або підтвердження наявності чи відсутності неоспорюваних прав. Згідно зіст. 256 ЦПК, крім конкретно перелічених фактів, що мають юридичне значення, - у судовому порядку можуть бути встановлені також інші факти, від яких залежить виникнення, зміна або припинення особистих чи майнових прав фізичних осіб, якщо законом не визначено іншого порядку їх встановлення.
Згідно зі ст. 19 Закону N 1952-IV підставою для державної реєстрації прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є рішення суду, що набрало законної сили. Таким рішенням суду може бути як рішення про набуття права власності за набувальною давністю, ухвалене за результатами розгляду справи в позовному провадженні, так і рішення суду про встановлення факту набуття права власності за набувальною давністю, ухвалене за результатами розгляду справи в окремому провадженні, за наявності необхідних підстав для такого набуття - добросовісного, відкритого і безперервного володіння майном упродовж певного строку, про які має бути зазначено в мотивувальній частині.
Як заінтересовану особу до участі у справі слід залучити державного реєстратора прав на нерухоме майно або орган, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
Не завжди правильно суди визначають характер спірних правовідносин та правову норму, що їх регулює, задовольняючи позов на підставі ст. 344 ЦК.
Наявність у володільця певної правової підстави для володіння майном виключає можливість набуття права власності за набувальною давністю, але не позбавляє особу можливості набути право власності на таке майно у визначеному позасудовому порядку.
Наприклад, Корольовський районний суд м. Житомира рішенням від 15 березня 2011 р. задовольнив позов Д. до Житомирської міської ради, ВАТ "Житомирський завод хімічного волокна" про визнання права власності на квартиру за набувальною давністю. Рішенням апеляційного суду Житомирської області від 12 травня 2011 р. це рішення скасовано, у позові відмовлено за безпідставністю. Позивач є наймачем спірної квартири, тому ст. 344 не може бути застосована до спірних правовідносин (справа N 22ц/0690/1257/11).
Аналіз судової практики свідчить, що в деяких випадках позов про визнання права власності за набувальною давністю фактично приховує інші правовідносини між сторонами.
Так, у справі N 2-1085 (Керченський міський суд АР Крим) мати Б. звернулася до своєї дочки М. з позовом про визнання права власності на жилий будинок за набувальною давністю, пославшись на те, що у 1972 р. відповідачці була виділена земельна ділянка для будівництва жилого будинку; фактично жилий будинок було збудовано за кошти позивачки та її чоловіка, який помер у 1984 р., однак право власності на жилий будинок оформлено на дочку; позивачка після смерті чоловіка продовжує проживати у зазначеному жилому будинку.
Зазначені фактичні обставини свідчать про наявність між сторонами спору про право власності на будинок, але суд на це уваги не звернув і ухвалив рішення на підставі ст. 344 ЦК.
Приватизація майна (ст. 345 ЦК)
У ст. 345 ЦК закріплюється право фізичної або юридичної особи набувати право власності на майно у разі приватизації державного та комунального майна у порядку, встановленому законом.
Зазначена норма є загальною, оскільки відсилає до спеціального законодавства. Умови і порядок набуття фізичними та юридичними особами у власність майна в результаті приватизації регулюються Законами: N 2163-XII, від 6 березня 1992 р. N 2171-XII "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", від 6 березня 1992 р. N 2173-XII "Про приватизаційні папери", від 19 червня 1992 р. N 2482-XII "Про приватизацію державного житлового фонду" (далі - Закон N 2482-XII), від 4 вересня 2008 р. N 500-VI "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", іншими законодавчими та нормативно-правовими актами. Діють ці норми окремо від загальних норм цивільного законодавства про виникнення права власності і лише у випадку, коли законами та іншими нормативними актами про приватизацію окремі відношення не врегульовані, застосовуються відповідні норми ЦК.
Крім того, питання приватизації земельної ділянки громадянами України із земель, що перебувають у державній чи комунальній власності, регулюється нормами земельного законодавства: статтями 116, 118, 121 ЗК, ч. 3 ст. 35 Закону від 28 лютого 1991 р. N 796-XII "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи", ст. 5 Закону від 15 травня 2003 р. N 742-IV "Про особисте селянське господарство". "
Як свідчить судова практика, із зазначеної категорії справ найбільше розглядається спорів щодо приватизації державного житлового фонду та земельних ділянок. І саме в їх вирішенні суди допускали помилки щодо застосування ч. 5 ст. 61 Сімейного кодексу України (далі - СК) в редакції Закону від 11 січня 2011 р. N 2913-VI "Про внесення зміни до статті 61 Сімейного кодексу України щодо об'єктів права спільної сумісної власності подружжя", який набрав чинності 8 лютого 2011 р. (далі - Закон N 2913-VI).
Наприклад, Автозаводський районний суд м. Кременчука Полтавської області рішенням від 11 квітня 2011 р. задовольнив позов та виділив у власність У. В. та У. Н. по 1/2 частині квартири як спільного майна подружжя, набутого внаслідок приватизації цього житла відповідачкою у період шлюбу - 6 червня 2009 р.
Рішенням апеляційного суду Полтавської області від 1 липня 2011 р. рішення місцевого суду скасовано та ухвалено нове рішення про відмову У. В. у задоволенні позову, оскільки У. Н. приватизувала квартиру відповідно до Закону N 2482-XII до прийняття Закону N 2913-VI, який не має зворотної дії в часі (справа N 22ц-1880/11).
Законом від 17 травня 2012 р. N 4766-VI "Про внесення змін до Сімейного кодексу України щодо майна, що є особистою приватною власністю дружини, чоловіка" режим майна подружжя, набутого внаслідок приватизації, знову змінено. Відповідно до пунктів 4, 5 ч. 1 ст. 57 СК житло та земельна ділянка, набуті за час шлюбу внаслідок приватизації, є особистою приватною власністю дружини, чоловіка. Частину 5 ст. 61 СК виключено.
Припинення права власності
Право власності є найбільш фундаментальним речовим правом, яке створює основну юридичну передумову для нормального функціонування цивільного обороту. Тому закон спеціально регулює не тільки підстави набуття права власності, а й підстави його припинення, які визначено у ст. 346 ЦК.
Наведений у ч. 1 зазначеної статті перелік не є вичерпним. Відповідно до ч. 2 цієї норми право власності може бути припинене також в інших випадках, встановлених законом. Так, ст. 143 ЗК передбачає підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку, ст. 365 ЦК - припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників тощо.
Разом із тим факт встановлення законом підстав для позбавлення права власності Європейський суд з прав людини вважає недостатнім для обґрунтування втручання в право власності.
Втручання в право власності, у тому числі й основане на законі, не повинно порушувати справедливу рівновагу між вимогами інтересів суспільства і захистом основних прав особи.
У правовому висновку Верховного Суду України, зробленому в постанові від 18 вересня 2013 р., прийнятій за результатами розгляду заяви заступника Генерального прокурора України про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 жовтня 2012 р. у справі за позовом Бердянського природоохоронного міжрайонного прокурора Запорізької області в інтересах держави в особі Бердянської міської ради до Особи 1, третя особа - державне підприємство "Центр державного земельного кадастру", про визнання державного акта на право власності на земельну ділянку недійсним, скасування державної реєстрації права власності на земельну ділянку та повернення її (справа N 6-92цс13) зазначено таке: основною метою ст. 1 Першого протоколу до Конвенції є попередження свавільного захоплення власності, конфіскації, експропріації та інших порушень безперешкодного користування своїм майном. При цьому в своїх рішеннях Європейський суд з прав людини постійно вказує на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю дотримання фундаментальних прав окремої людини (наприклад, рішення від 23 вересня 1982 р. у справі "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції", від 11 березня 2003 р. - "Новоселецький проти України", від 1 червня 2006 р. - "Федоренко проти України"). Необхідність забезпечення такої рівноваги відображено в структурі ст. 1. Зокрема, необхідно, щоб була дотримана обґрунтована пропорційність між застосованими заходами та переслідуваною метою, якої намагаються досягти шляхом позбавлення особи її власності.
Таким чином, особу може бути позбавлено її власності лише в інтересах суспільства, на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, а при вирішенні питання про можливість позбавлення особи власності має бути дотримано справедливої рівноваги між інтересами суспільства та правами власника.
Підстави припинення права власності можна умовно поділити на дві основні групи: 1) припинення права власності з волі власника (відчуження власником свого майна; відмова власника від права власності; знищення власником свого майна); 2) примусове припинення права власності.
Випадки припинення права власності з волі власника охоплюють дві групи ситуацій.
До першої групи ситуацій належать випадки укладення власником із власної волі різних правочинів з відчуження свого майна: купівля-продаж, міна, дарування, оренда з викупом та ін. Порядок припинення права власності відчужувача і виникнення права власності у набувача в цих випадках головним чином регулюються нормами права про угоди і договори.
Друга група ситуацій - добровільна відмова власника від права власності (ст. 347 ЦК), яка має бути безумовною і не містити будь-яких застережень. Це означає, що заява про відмову від права власності не повинна містити будь-яких умов щодо такої відмови, в тому числі і вказівку на особу, на користь якої власник відмовляється від речі. У такому випадку мова може йти про відчуження власником свого майна на користь іншої особи за певним правочином.
Суди не завжди правильно розуміють і застосовують положення ст. 347 ЦК, зокрема щодо безумовності і беззастережності дій власника про відмову від власності.
Так, Брянківський міський суд Луганської області рішенням від 29 червня 2010 р. у справі N 2-1229/2010 р. задовольнив позов Д. О. до Д. Р. про припинення права власності відповідачки на 3/5 частки житлового будинку, а також визнав право власності на цю частку за позивачем. Підставою для задоволення позову була заява про відмову відповідачки за власним бажанням від права власності на 3/5 частки будинку на користь свого племінника. З цієї ж заяви вбачається, що Д. О. прийняв відмову тітки та зобов'язався утримувати нерухоме майно в належному стані.
Відповідно до ст. 347 ЦК особа може відмовитися від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про її відмову від права власності. У разі відмови від права власності на майно, права на яке не підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту вчинення дії, яка свідчить про таку відмову. У разі відмови від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру.
Згідно із цим правилом допускається добровільна відмова власника від належного йому права (по суті відмова від конкретної речі чи речей) або шляхом публічного оголошення про це, або шляхом вчинення реальних дій, які, безумовно, свідчать про намір власника (наприклад, власник викинув непотрібні йому речі).
Слід зауважити, що ЗК встановлено окремий особливий порядок і процедуру відмови від права власності або права користування земельною ділянкою.
Відповідно до ст. 142 ЗК власник земельної ділянки може відмовитись від права власності лише на користь держави або територіальної громади. Відмови на користь інших суб'єктів цивільних правовідносин законом не передбачено.
Крім заяви власника про відмову від права власності, ЗК встановлена необхідність отримання згоди органу виконавчої влади або місцевого самоврядування на одержання права власності на земельну ділянку, за наявності якої укладається відповідна угода, яка в обов'язковому порядку підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.
Припинення права власності внаслідок знищення майна та у разі смерті власника
Відповідно до ст. 349 ЦК право власності на майно припиняється в разі його знищення, оскільки при цьому зникає сам об'єкт права власності.
Разом із тим вказана стаття не містить визначення поняття "знищення майна" та випадків, на які поширюється ця норма, зокрема залежно від причин знищення майна.
Отже, видається, що зазначена норма поширюється на всі випадки знищення майна (тобто фізичного руйнування майна, що призводить до припинення його існування як такого) незалежно від причин настання такого результату. Це стосується випадків знищення майна як через випадкові причини чи дії непереборної сили, так і з волі або вини власника майна чи вини інших осіб.
У разі знищення майна з випадкових причин чи з волі (вини) власника ризик втрати майна лежить на самому власнику (ст. 323 ЦК).
Якщо майно знищено з вини інших осіб, особи несуть перед власником майнову відповідальність (ст. 1166 ЦК).
У разі знищення майна, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника змін до державного реєстру. Тобто припинення права власності на таке майно пов'язується з фактом звернення власника до відповідного органу та наявністю рішення цього органу про виключення знищеної речі з державного реєстру. З моменту внесення відповідних змін до реєстру припиняється право на це майно.
У вирішенні питання про припинення права власності з мотивів знищення майна суди часто поєднують підстави такого припинення, передбачені п. 4 і п. 11 ч. 1 ст. 346 ЦК, за позовами заінтересованих осіб.
Наприклад, предметом розгляду Голосіївського районного суду м. Києва була справа за позовом Т. до Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на нерухоме майно (далі - БТІ) про припинення права власності у зв'язку зі смертю власника.
10 лютого 2002 р. Т. придбала у М. земельну ділянку площею 0,1 га в м. Києві, цільове призначення якої - будівництво та обслуговування житлового будинку і господарських будівель. З дотриманням встановленої законом процедури і за наявності всіх необхідних документів вона збудувала житловий будинок, який 12 грудня 2008 р. був прийнятий в експлуатацію, про що Державна приймальна комісія склала відповідний акт. 23 грудня 2010 р. Головне управління житлового забезпечення КМДА видало свідоцтво N 1740-С/ЖБ на право власності на житловий будинок, що знаходиться в м. Києві. З метою здійснення реєстрації на своє ім'я позивачка звернулася до БТІ, проте у реєстрації їй було відмовлено з тих підстав, що за зазначеною адресою власником будинку, який знищений у 1950-ті роки, зареєстрована П.
З відділу державної реєстрації актів цивільного стану Голосіївського РУЮ у м. Києві надійшла копія свідоцтва про смерть та витяг з Державного реєстру актів цивільного стану громадян щодо актового запису про смерть, з якого вбачається, що П. померла 8 січня 1965 р.
Враховуючи ці обставини, суд задовольнив позов Т. до БТІ про припинення права власності у зв'язку зі смертю власника.
Суд зобов'язав БТІ скасувати державну реєстрацію права власності за адресою в м. Києві, яка проведена на ім'я П. (справа N 2-3830/11).
До суду апеляційної інстанції це рішення не оскаржувалося.
Припинення права власності особи на майно, яке за законом не може їй належати (ст. 348 ЦК, підпункт "д" ч. 1 ст. 143, ст. 145 ЗК)
Правова мета положень ст. 348 ЦК полягає у визначенні долі майна, яким володіла особа на підставах, передбачених законодавством, але пізніше набув чинності закон, який заборонив цій особі мати на праві власності зазначене майно. Це майно має бути відчужене власником протягом строку, встановленого законом.
Ця норма передбачає насамперед захист публічно-правових інтересів, оскільки мова йде про ті види майна, які за прямою вказівкою закону або виключені з цивільного обороту, або їх оборот обмежений і щодо нього встановлено спеціальний порядок його набуття. Зокрема, перелік видів майна, що не може перебувати у власності громадян, громадських об'єднань, міжнародних організацій та юридичних осіб інших держав на території України, і спеціальний порядок набуття права власності громадянами на окремі види майна затверджені Постановою ВР N 2471-XII. Відповідно до цієї Постанови набуття громадянами права власності на такі види майна, як вогнепальна гладкоствольна мисливська зброя, вогнепальна мисливська нарізна зброя, газові пістолети, револьвери й патрони до них, заряджені речовинами сльозоточивої та дратівної дії, холодна зброя та пневматична зброя калібру понад 4,5 мм й швидкістю польоту кулі понад 100 м/с; об'єкти, що перебувають на державному обліку як пам'ятки історії та культури; радіоактивні речовини, можливе лише на підставі відповідного дозволу.
Порядок отримання особливого дозволу для придбання певного майна, а також наслідки відмови у наданні такого дозволу та наслідки бездіяльності особи, стосовно якої встановлено обов'язок звернутися за одержанням відповідного дозволу, регулюються також окремими нормативними актами.
Наприклад, відповідно до п. 22 постанови Кабінету Міністрів України від 7 вересня 1993 р. N 706 "Про порядок продажу, придбання, реєстрації, обліку і застосування спеціальних засобів самооборони, заряджених речовинами сльозоточивої та дратівної дії" якщо хто-небудь із спадкоємців має право на отримання дозволу на зберігання (носіння) газового пістолета (револьвера), то йому в установленому порядку органами внутрішніх справ може бути виданий такий дозвіл. Якщо серед спадкоємців немає осіб, які мають право на його зберігання, він у місячний термін передається родичами померлого власника до органу внутрішніх справ для реалізації. Отримані від продажу кошти з відрахуванням витрат, пов'язаних із реалізацією, повертаються спадкоємцю такого майна. Якщо спадкоємець протягом місяця з дня набуття права власності не подав документи до органу внутрішніх справ на отримання дозволу на зберігання (носіння) газового пістолета (револьвера), то він вилучається органом внутрішніх справ у порядку, передбаченому п. 20 цього Положення.
Згідно з абз. 2 ч. 1 ст. 348 ЦК у разі невиконання особою, яка на законних підставах набула права власності на майно, яке їй не може належати, обов'язку відчужити майно у встановлений строк це майно за рішенням суду на підставі заяви відповідного органу державної влади підлягає примусовому продажу. Якщо майно не було продане, воно за рішенням суду передається у власність держави. У цьому разі колишньому власникові майна виплачується сума, визначена за рішенням суду.
Таким чином, підставами застосування цієї норми є такі факти:
- особа має право власності на майно, яке вона правомірно набула;
- введено в дію закон, який забороняє або обмежує право особи мати у власності таке майно;
- спеціальним законом встановлений проміжок часу, протягом якого особа - власник такого майна має здійснити його відчуження;
- цим законом встановлений порядок примусового відчуження майна на випадок невиконання власником майна обов'язку щодо його відчуження.
Загальними ж правилами примусового відчуження майна, що не може належати особі в силу пізніше прийнятого закону за ст. 348 ЦК, є:
- зобов'язання власника здійснити відчуження такого майна протягом встановленого законом строку або, якщо він законом не встановлений - протягом співрозмірного строку, визначеного відповідним органом;
- у разі невиконання власником цього обов'язку продаж майна здійснюється в примусовому порядку за рішенням суду, яке приймається за заявою відповідного органу державної влади з передачею власнику суми, вирученої від продажу його майна з вирахуванням понесених витрат;
- якщо майно не продане власником добровільно або в примусовому порядку у зазначені строки, воно передається у власність держави за рішенням суду, а власнику виплачується грошова сума, розмір якої визначається судом.
Припинення права власності у разі викупу земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, у зв'язку із суспільною необхідністю (статті 350, 351 ЦК, статті 146, 147 ЗК)
Викуп земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, приватної власності для суспільних потреб чи їх примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності здійснюється в порядку, встановленому законом.
Зазначені правовідносини регулюються Конституцією, статтями 350, 351 ЦК, статтями 146, 147 ЗК, Законами: N 280/97-ВР, від 11 грудня 2003 р. N 1378-IV "Про оцінку земель", від 12 липня 2001 р. N 2658-III "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", 17 листопада 2009 р. N 1559-VI "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності" (далі - Закон N 1559-VI) та іншими нормативними актами.
Викуп земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, здійснюється за згодою їх власника. У разі недосягнення згоди між власником нерухомого майна, яке підлягає вилученню з мотивів суспільної необхідності, та представниками органів державної влади або місцевого самоврядування застосовується примусове відчуження. Причому відповідно до ст. 16 Закону N 1559-VI, ст. 1831 Кодексу адміністративного судочинства України позов органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про примусове відчуження зазначених об'єктів підлягає розгляду адміністративним судом. До прийняття Закону N 1559-VI такі справи розглядались судами загальної юрисдикції в порядку цивільного та господарського судочинства.
Згідно з Конституцією примусове відчуження об'єктів права приватної власності може застосовуватись як виняток - з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів із наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану (ст. 41).
Відповідно до ст. 171 ЖК у разі знесення жилих будинків, що є в приватній власності громадян, у зв'язку з вилученням земельних ділянок для державних або громадських потреб зазначеним громадянам, членам їх сімей, а також іншим громадянам, які постійно проживають у цих будинках, надаються за встановленими нормами квартири в будинках державного або громадського житлового фонду. Крім того, власникам жилих будинків на їх вибір або сплачується вартість будинків, будівель та пристроїв, що зносяться, або надається право використати матеріали від розбирання цих будинків, будівель та пристроїв за своїм розсудом. За бажанням громадян виконавчі комітети місцевих Рад народних депутатів забезпечують їм (замість надання квартир) можливість позачергового вступу до членів житлово-будівельних кооперативів і одержання в них квартир.
Якщо жилий будинок, що зноситься у зв'язку із суспільною необхідністю, не є місцем постійного проживання особи - власника цього жилого будинку, підстав для захисту її житлових прав шляхом надання їй іншого жилого приміщення в порядку, передбаченому ст. 171 ЖК, не вбачається.
Зазначений висновок зроблений Верховним Судом України у справі N 6-35цс13 (постанова від 15 травня 2013 р.).
Припинення права власності на земельну ділянку (ст. 378 ЦК, ст. 140 ЗК)
Відповідно до ст. 378 ЦК право власності особи на земельну ділянку може бути припинене за рішенням суду у випадках, встановлених законом.
Оскільки відбувається це на підставі судового акта і має відсильний характер, мова йде про випадки примусового припинення права власності на підставах, визначених ст. 140 ЗК, а саме: звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора; відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб; конфіскація за рішенням суду; невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених ЗК.
Питання про припинення права власності в результаті відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб розглянуто вище.
Звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора врегульовано статтями 140, 143 ЗК, Законами N 606-XIV, N 898-IV.
Слід зазначити, що деякі суди задовольняли позови про звернення стягнення на земельну ділянку з одночасним припиненням права власності боржника на земельну ділянку та визнанням за позивачем права власності на це майно.
Так, Апеляційний суд Київської області рішенням від 11 червня 2012 р. скасував рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 28 серпня 2008 р. в частині зміни способу виконання рішення суду, звернення стягнення на земельну ділянку, припинення права власності та визнання права власності на земельну ділянку. У позові Особи 3 до Особи 4 про звернення стягнення на земельну ділянку, припинення права власності та визнання права власності на земельну ділянку відмовлено (справа N 22-ц-3000/12).
Суд установив, що Особі 4 на праві власності належить земельна ділянка з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,2 га.
Відповідно до п. 15 розд. X "Перехідні положення" ЗК (в редакції, що діяла на час вирішення спірних правовідносин) до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель не допускається: купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб; купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.
Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України у підпункті "є" п. 18 постанови від 16 квітня 2004 р. N 7, не може здійснюватися перехід права власності за судовими рішеннями (через визнання права власності на відчужену земельну ділянку або визнання дійсним договору щодо її відчуження, звернення стягнення на земельну ділянку в рахунок зобов'язань власника земельної ділянки або передачу її у власність кредитору з цих підстав, видачу виконавчого документа за аналогічним рішенням третейського суду тощо) на земельні ділянки, щодо яких встановлена заборона на продаж або іншим способом відчуження, а саме: сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб, відчуження та зміни цільового призначення земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону (без доплат) і вилучення (викуп) для суспільних потреб (п. 15 розд. X "Перехідні положення" ЗК).
Також суд першої інстанції не врахував, що законом не передбачено переходу права власності від боржника до кредитора в результаті звернення стягнення на земельну ділянку, а визначено спеціальний порядок щодо відчуження такої земельної ділянки з наступним задоволенням вимог кредитора за рахунок вилучених від продажу коштів.
Трапляються випадки неправильного застосування ст. 378 ЦК.
Наприклад, Корсунь-Шевченківський районний суд рішенням від 13 грудня 2010 р. у справі N 2-1099/10 припинив право приватної власності Особи 3 на земельну ділянку площею 1,9974 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Квітчанської сільської ради Корсунь-Шевченківського району Черкаської області (далі - сільрада). Суд вилучив у Особи 3 Державний акт на право приватної власності на землю та визнав його недійсним, передав у власність територіальної громади в особі сільради розташовану на її території земельну ділянку площею 1,9974 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Із Особи 3 стягнуто на користь позивача витрати у справі.
Таке рішення суд ухвалив на підставі ст. 1, п. "к" ст. 12; ст. 22, п. "г" ч. 4 ст. 83; ч. 1 ст. 91; пунктів "а", "б" ст. 143; ч. 1 ст. 153 ЗК; ст. 378 ЦК.
Особа 3, будучи власником земельної ділянки товарного сільськогосподарського виробництва (угіддя - рілля) площею 1,9974 га на території сільради, протягом тривалого часу свою земельну ділянку за цільовим призначенням не використовувала, договорів оренди не укладала, внаслідок чого ця земельна ділянка постійно забур'янена і бур'ян поширюється на інші ділянки, у зв'язку з чим до відповідача неодноразово застосовувались адміністративні стягнення. Невжиття відповідачем заходів щодо боротьби з бур'янами призвело до поширення бур'яну, що належить до шкідливих карантинних організмів, на суміжні земельні ділянки, які використовуються за цільовим призначенням СТОВ "Агрофірма "Агро-Рось" та фермерським господарством "Слюсаренко".
Оскільки, незважаючи на неодноразові попередження і застосування адміністративних стягнень, відповідач не змінив свого ставлення до земельної ділянки, суд на підставі пунктів "а", "б" ст. 143 ЗК - у зв'язку з використанням земельної ділянки не за цільовим призначенням і неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель карантинно-шкідливими організмами) в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів, ухвалив зазначене вище рішення.
Але з такими висновками суду погодитися не можна.
Встановивши, що відповідач не виконав вимог про припинення порушення земельного законодавства, застосованих до нього відповідно до ст. 144 ЗК, суд застосував норму ст. 143 ЗК, не звернувши уваги на те, що цією нормою, як і ст. 144 ЗК, не передбачено примусове припинення права власності на земельну ділянку, а лише регулюється процедура примусового припинення права користування земельною ділянкою.
Згідно зі ст. 153 ЗК власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.
Отже, підстав для примусового припинення права власності відповідача на належну йому земельну ділянку немає, оскільки використання землі не за цільовим призначенням (дія) є підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою в судовому порядку. А за невикористання земельної ділянки (бездіяльність), що фактично в цьому випадку має місце, оскільки земельна ділянка не обробляється, не засіяна, заросла бур'янами, чинним законодавством не передбачається позбавлення права власності чи користування земельною ділянкою.
Стосовно припинення права власності на земельну ділянку у випадку невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених ЗК, слід зазначити таке.
ЗК встановлена заборона на перебування у власності іноземців, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб та іноземних держав земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Ці ділянки, прийняті ними у спадщину, підлягають відчуженню протягом року з моменту переходу до них такого права (статті 22, 81, 82). У разі порушення цієї вимоги земельна ділянка підлягає примусовому відчуженню за рішенням суду (статті 140, 143, 145).
Іноді суди при розгляді справ зазначеної категорії припускаються помилок.
Наприклад, рішенням Чаплинського районного суду Херсонської області від 25 червня 2012 р. (справа N 2-46/12) задоволено позов прокурора Чаплинського району Херсонської області, припинено право приватної власності на земельну ділянку розміром 5,34 га Особи 2, відчужено земельну ділянку на користь територіальної громади Строганівської сільської ради Чаплинського району Херсонської області. В ході розгляду справи було встановлено, що Особа 2, громадянка Російської Федерації, успадкувала за законом право на земельну частку (пай) розміром 5,53 умовних кадастрових гектарів. 3 серпня 2006 р. їй було видано державний акт про право приватної власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 5,34 га. Станом на липень 2011 р. відповідач не вчинила жодних дій, що свідчили б про відчуження чи про намір відчуження земельної ділянки.
Ухвалюючи зазначене рішення про припинення права власності, суд залишив поза увагою вимоги закону про передачу майна у власність держави лише після того, як майно не було продане шляхом примусового продажу, і перевищив повноваження, відчуживши земельну ділянку на користь територіальної громади.
У зв'язку з тим, що в законодавчих актах не передбачено безпосередньо такого способу захисту, як визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку, суди по-різному визначались в цьому питанні.
Державний акт є офіційним документом, яким посвідчується відповідне право. У спорах, пов'язаних із правом власності або постійного користування земельними ділянками, недійсними можуть визнаватися як зазначені рішення, на підставі яких видано відповідні державні акти, так і самі акти про право власності чи постійного користування.
У постанові Верховного Суду України від 22 травня 2013 р. у справі N 6-33цс13 зазначено, що визнання недійсними державних актів на право власності вважається законним, належним та окремим способом поновлення порушених прав у судовому порядку.
Викуп пам'ятки культурної спадщини (ст. 352 ЦК)
Для припинення права власності на зазначеній підставі повинні існувати такі умови:
- наявність в особи права власності на такий об'єкт;
- безгосподарне ставлення до нього власника, що загрожує його пошкодженням або знищенням.
Оскільки ст. 352 ЦК не містить визначення поняття "пам'ятка культурної спадщини", то необхідно виходити з його визначення, викладеного у статтях 1, 2 Закону від 8 червня 2000 р. N 1805-III "Про охорону культурної спадщини" (далі - Закон N 1805-III), згідно з яким до таких об'єктів належать лише об'єкти нерухомого майна. За змістом зазначеної вище норми ЦК і ст. 21 Закону N 1805-III відповідний орган з питань охорони культурної спадщини робить власнику пам'ятки культурної спадщини відповідне попередження. Якщо в цьому разі власник із різних причин не вживає заходів щодо її збереження (незалежно від вини) (це може бути пов'язано, наприклад, з недостатністю в нього коштів), суд за позовом державного органу з питань охорони культурної спадщини може постановити рішення про її викуп. У разі невідкладної необхідності забезпечення умов для збереження пам'ятки культурної спадщини позов про її викуп може бути пред'явлено без попередження власника пам'ятки. Викуплена пам'ятка переходить у власність держави. Викупна ціна визначається за згодою сторін, а в разі спору - судом.
Реквізиція та конфіскація - підстави припинення права власності, передбачені статтями 353, 354 ЦК
Реквізиція має місце за настання надзвичайних обставин, а також в умовах воєнного стану і здійснюється на підставі та в порядку, встановлених законом, за умови попереднього і повного відшкодування вартості реквізованого майна.
Слід зазначити, що закону про реквізицію в Україні до цього часу немає, тому можливість примусового відчуження майна власника в порядку реквізиції виключається.
Конфіскація - це безоплатне позбавлення права власності особи на майно за рішенням суду як санкція за вчинення правопорушення у випадках, встановлених законом.
Відповідно до ч. 6 ст. 41 Конституції конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом. Аналогічна норма міститься у ст. 354 ЦК, ст. 148 ЗК. Конфіскація у цивільно-правових відносинах застосовується як наслідок вчинення правочину, який порушує публічний порядок, вчинений з метою, що суперечить інтересам держави і суспільства (ч. 3 ст. 228 ЦК) і за ГК - як наслідок визнання недійсним господарського зобов'язання (ст. 208). Також відповідно до Закону N 3792-XII за результатами розгляду справ про захист авторського права і суміжних прав суд має право постановити рішення про вилучення чи конфіскацію всіх контрафактних примірників творів, фонограм, відеограм чи програм мовлення, щодо яких встановлено, що вони були виготовлені або розповсюджені з порушенням авторського права і (або) суміжних прав, а також засобів обходу технічних засобів захисту (ст. 52). Аналогічні положення містяться і в Законі від 21 квітня 1993 р. N 3116-XII "Про охорону прав на сорти рослин", яка передбачає конфіскацію незаконно отриманого відповідачем будь-якого матеріалу сорту та продукту, отриманого безпосередньо з нього (п. "а" ч. 3 ст. 55).
Право спільної власності
Право спільної часткової власності. Здійснення права спільної часткової власності
Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю (ст. 356 ЦК).
Підставами виникнення права спільної часткової власності, зокрема, можуть бути: придбання у власність майна двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами; договір про спільну діяльність; домовленість подружжя шляхом укладення шлюбного договору вважати майно, набуте за час шлюбу, спільною частковою власністю; прийняття спадщини кількома спадкоємцями; передача займаних квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках у порядку приватизації в спільну часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають у квартирі (будинку), житлових приміщеннях у гуртожитках.
Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.
Учасники спільної часткової власності мають право на частку у праві власності на майно (ч. 1 ст. 356 ЦК), а не на конкретно визначену частку в майні. Спільна часткова власність характеризується множинністю суб'єктів і єдністю об'єкта. Відповідно до цієї концепції кожному із співвласників спільної часткової власності не може належати частка самого майна.
Ідея спільної часткової власності в тому й полягає, що майно належить усім співвласникам одночасно. Тому, наприклад, зменшення майна внаслідок його пошкодження тягне наслідки щодо всіх співвласників, а не одного чи кількох із них. При розгляді судових справ слід враховувати, що у таких випадках зменшується об'єкт права власності, а не частки співвласників.
Згідно з нормою ст. 357 ЦК частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом.
Якщо розмір часток у праві спільної часткової власності не встановлений за домовленістю співвласників або законом, він визначається з урахуванням вкладу кожного із співвласників у придбання (виготовлення, спорудження) майна.
Вимоги співвласника про збільшення розміру своєї частки у праві спільної часткової власності у зв'язку з поліпшенням за свої кошти спільного майна, яке не можна відокремити, можуть бути задоволені в тому разі, коли поліпшення зроблене ним за згодою всіх співвласників, з додержанням встановленого порядку використання спільного майна.
Відповідно до ч. 4 ст. 357 ЦК співвласник житлового будинку, іншої будівлі, споруди може зробити у встановленому законом порядку за свій рахунок добудову (прибудову) без згоди інших співвласників, якщо це не порушує їхніх прав. Така добудова (прибудова) є власністю співвласника, який її зробив, і не змінює розміру часток співвласників у праві спільної часткової власності.
Із судових рішень, внесених до Єдиного державного реєстру судових рішень, вбачається, що в деяких випадках позов особи про збільшення розміру належної йому частки у праві спільної часткової власності на будинок, будівлю, яка здійснила добудову (прибудову) без згоди інших співвласників, задовольняється, хоча, як правило, у задоволенні таких позовів суди відмовляють.
Слід зазначити, що правило ч. 4 ст. 357 ЦК є протилежним правилу, закріпленому в ч. 3 ст. 357 ЦК, суперечить суті відносин спільної власності й порушує структуру права спільної власності в цілому.
По-перше, воно суперечить ст. 358 ЦК щодо здійснення права спільної часткової власності за згодою всіх співвласників. Дії кожного із співвласників так чи інакше стосуються інтересів інших співвласників, і у зв'язку з цим зазначена норма є підставою для виникнення зайвих суперечок між співвласниками.
По-друге, згідно з ч. 4 ст. 357 ЦК зроблена добудова (прибудова) є власністю того із співвласників, який її зробив, тобто приватна власність виникає всередині спільної часткової власності.
По-третє, така добудова (прибудова) не є окремим об'єктом права власності, у зв'язку з чим виникає питання щодо можливості та порядку розпорядження щодо неї.
По-четверте, зазначена норма не узгоджується із ст. 88 ЗК щодо володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності та може бути підставою для порушення прав інших співвласників.
Відповідно до ст. 358 ЦК право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. У разі недосягнення згоди між співвласниками у праві спільної часткової власності про порядок володіння і користування спільним майном співвласник має право звернутися до суду з позовом про надання йому у володіння і користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності, а якщо це неможливо - вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.
Переважно суди спори цієї категорії вирішували з урахуванням зазначених вище вимог закону. Проте іноді були допущені помилки.
Так, апеляційний суд Одеської області рішенням від 19 грудня 2011 р. скасував рішення Київського районного суду м. Одеси від 27 грудня 2010 р. в частині стягнення грошової компенсації з Особи 3 на користь Особи 4 при визначенні порядку користування квартирою, що перебуває у спільній частковій власності (справа N 22ц-8438/11 за позовом Особи 3 до Особи 4, Особи 1, Особи 2, яка діє в своїх інтересах та в інтересах неповнолітньої Особи 5 про встановлення порядку користування квартирою, усунення перешкод у користуванні квартирою).
Колегія суддів апеляційного суду Одеської області дійшла висновку, що районний суд правильно встановив користування квартирою згідно з ідеальними частками у праві власності, але при цьому помилково стягнув на користь Особи 4 компенсацію з Особи 3 без наявності на це зустрічного позову.
Судові рішення свідчать про те, що деякі суди при розгляді справ про встановлення порядку володіння і користування майном, які належить на праві спільної часткової власності, не враховують, що встановлення такого порядку можливе саме між співвласниками цього майна.
Предметом розгляду Дніпровського районного суду м. Києва була справа за позовом П. до іншого співвласника трикімнатної квартири Н. про визначення порядку користування квартирою та зустрічним позовом Н. і А. (члена сім'ї Н.) до П. про визначення іншого порядку користування квартирою.
Суд задовольнив зустрічний позов Н. і А. та визначив порядок користування квартирою, відповідно до якого Н. отримала у користування кімнату площею 17,3 м2 з лоджією 4,5 м2, А. отримала в користування кімнату 12,2 м2, П. отримав у користування кімнату площею 17,1 м2.
При ухваленні рішення суд виходив із того, що у квартирі є два власники (Н. належить 60/100 квартири, П. належить 40/100 квартири) та три користувачі (власники та А. - дочка співвласників квартири). Оскільки квартира має три ізольовані кімнати і нею мають право користуватися три особи, то кожній стороні можна виділити у користування по одній кімнаті. Суд відхилив посилання П. на те, що йому, як власнику 40/100 частин квартири, повинна бути виділена у користування найбільша кімната площею 17,3 м2 з лоджією 4,5 м2, оскільки його частка у житловій площі становить 18,64 м2.
Предметом апеляційного та касаційного розгляду зазначена справа не була.
У законі не визначено, в якій величині повинна зазначатися частка.
У постанові Верховного Суду України від З квітня 2013 р. у справі N 6-12цс13 зроблено висновок: "Кожен учасник спільної часткової власності володіє не часткою майна в натурі, а часткою в праві власності на спільне майно в цілому. Ці частки є ідеальними й визначаються відповідними відсотками від цілого чи у дробному виразі".
Право спільної сумісної власності. Здійснення права спільної сумісної власності
Спільна сумісна власність - це власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності.
Відповідно до чинного законодавства спільною сумісною власністю є: майно, набуте подружжям за час шлюбу, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 3 ст. 368 ЦК, ст. 60 СК); майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім'ї, якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі (ч. 4 ст. 368 ЦК); майно, набуте батьками і дітьми за рахунок їхньої спільної праці чи спільних коштів (ст. 175 СК); земельні ділянки членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними (ст. 89 ЗК); квартира (будинок), передані при приватизації з державного житлового фонду за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають у цій квартирі (будинку), у їх спільну сумісну власність (ч. 2 ст. 8 Закону N 2482-XII); приміщення загального користування, опорні конструкції багатоквартирного будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у багатоквартирному житловому будинку - належать співвласникам будинку (ч. 2 ст. 382 ЦК); майно, набуте жінкою та чоловіком за час спільного проживання однією сім'єю, які не перебувають у шлюбі між собою або в будь-якому іншому шлюбі, належить їм на праві спільної сумісної власності, якщо інше не встановлено письмовим договором між ними (ст. 74 СК).
Із вивчених матеріалів і судових рішень вбачається, що в судів виникають деякі труднощі у застосуванні останньої норми закону, у зв'язку з чим вважаємо за необхідне звернути увагу на висновок Верховного Суду України, зроблений за результатами розгляду справи N 6-97цс11 (постанова від 20 лютого 2012 р.).
Згідно зі ст. 74 СК якщо жінка та чоловік проживають однією сім'єю, але не перебувають у шлюбі між собою або в будь-якому іншому шлюбі, майно, набуте ними за час спільного проживання, належить їм на праві спільної сумісної власності, якщо інше не встановлено письмовим договором між ними. На майно, що є об'єктом права спільної сумісної власності жінки та чоловіка, які не перебувають у шлюбі між собою або в будь-якому іншому шлюбі, поширюються положення гл. 8 цього Кодексу.
Тобто при застосуванні ст. 74 СК слід виходити з того, що зазначена норма поширюється на випадки, коли чоловік і жінка не перебувають у будь-якому іншому шлюбі та між ними склалися усталені відносини, що притаманні подружжю.
Крім того, для визначення осіб як таких, що перебувають у фактичних шлюбних відносинах, для вирішення майнового спору на підставі ст. 74 СК суд повинен встановити факт проживання однією сім'єю чоловіка та жінки без шлюбу в період, протягом якого було придбано спірне майно.
Згідно із ч. 2 ст. 3 СК сім'ю складають особи, які спільно проживають, пов'язані спільним побутом, мають взаємні права та обов'язки. Подружжя вважається сім'єю і тоді, коли дружина та чоловік, у зв'язку з навчанням, роботою, лікуванням, необхідністю догляду за батьками, дітьми та з інших поважних причин не проживають спільно.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що встановлені ч. 2 ст. 3 СК винятки, згідно з якими подружжя вважається сім'єю і тоді, коли дружина та чоловік, у зв'язку з навчанням, роботою, лікуванням, необхідністю догляду за батьками, дітьми та з інших поважних причин не проживають спільно, стосуються офіційно зареєстрованих шлюбів.
Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою усіх співвласників.
Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном. Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений такою особою без повноважень або з перевищенням повноважень, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника.
Виділ частки із майна, що є у спільній частковій чи у спільній сумісній власності
Відповідно до ст. 364 ЦК кожен із співвласників має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.
У разі недосягнення згоди про спосіб і умови виділу в натурі частки із спільного майна учасник спільної часткової власності вправі звернутися з відповідним позовом до суду.
Згідно з роз'ясненнями, що містяться в постанові Пленуму Верховного Суду України від 4 жовтня 1991 р. N 7, при вирішенні справ про виділ в натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, судам належить мати на увазі, що це можливо, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку з самостійним виходом (квартиру). Виділ також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири (п. 6).
Зазначене правило стосується також поділу майна, що є у спільній сумісній власності.
У ст. 152 ЖК встановлено, що переобладнання і перепланування жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, провадяться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.
При вирішенні таких справ суди не завжди звертають увагу на наявність відповідного дозволу.
Судам слід мати на увазі, що в разі виділу частки із майна, що є у спільній частковій власності, стосовно особи, майно якої виділено в натурі, спільна власність припиняється, але зберігається щодо інших учасників спільної власності, які не бажають реалізовувати право на виділення своїх часток із спільного майна.
Із 1 січня 2013 р. набули чинності зміни до ст. 364 ЦК, внесені Законом N 1878-VI. Статтю 364 доповнено новою частиною такого змісту: "У разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації".
Помилковою слід вважати практику судів, які під час вирішення справ про виділ частки із майна, що є у спільній частковій власності, вирішують питання щодо привласнення виділеному об'єкту нової окремої адреси, оскільки це до компетенції суду не належить.
У порядку, встановленому ст. 364 ЦК, з дотриманням вимог ст. 370 ЦК щодо рівності часток співвласників, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду, здійснюється і виділ частки із майна, що є у спільній сумісній власності.
Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим у силу неподільності речі (автомобіль, музичний інструмент тощо), співвласник у такому випадку має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Причому компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою.
Не можна вважати усталеною практику вирішення справ зазначеної категорії з питання, чи є підставою для відмови в позові неможливість співвласників (наприклад, у зв'язку з їх матеріальним становищем) виплатити компенсацію, чи не призведе покладення на них такого обов'язку до звернення стягнення на квартиру і її примусового продажу.
Разом із тим зазначеною нормою передбачено, що обов'язковою умовою призначення грошової компенсації є лише згода співвласника, який заявив вимоги про виділ частки, і не передбачається обов'язковість згоди інших співвласників на такий виділ та не ставиться право співвласника на виділ у залежність від згоди інших співвласників і мотивів, з яких власник має намір реалізувати своє право на виділ.
При вирішенні таких справ, крім спеціальної норми, слід керуватися і загальними засадами цивільного законодавства (ст. 3 ЦК) щодо справедливості, добросовісності та розумності з урахуванням прав та інтересів усіх співвласників і рекомендувати судам ретельно вивчати обставини справи з метою з'ясувати, чи не зловживає особа, яка бажає виділу в натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності, наданим їй ч. 2 ст. 364 ЦК правом, чи реалізація цього права не порушить прав інших осіб, які не мають змоги сплатити співвласнику грошову або іншу матеріальну компенсацію вартості його частки, і що такий виділ не завдасть їм шкоди.
Припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників
Відповідно до ч. 1 ст. 365 ЦК право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо: 1) частка є незначною і не може бути виділена в натурі; 2) річ є неподільною; 3) спільне володіння і користування майном є неможливим; 4) таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім'ї.
Питання, чи є частка незначною, підлягає вирішенню судом у кожному конкретному випадку з урахуванням обставин справи. Так, 1/4 частина однокімнатної квартири загальною площею 32,2 м2 не є рівнозначною 1/4 частині двоповерхового житлового будинку загальною площею 460 м2.
Висновок про істотність шкоди, яка може бути завдана співвласнику, також робиться в кожному конкретному випадку з урахуванням обставин справи та особливостей об'єкта, який є спільним майном (ухвала Верховного Суду України від 23 червня 2010 р. у справі N 6-22505св09).
Серед суддів триває дискусія стосовно того, чи необхідні для припинення права на частку у спільному майні за вимогою інших співвласників усі чотири умови, чи достатньо однієї з них.
Верховний Суд України неодноразово висловлював свою позицію із зазначеного питання, а саме те, що із змісту норми ст. 365 ЦК випливає, що припинення права особи на частку у спільному майні допускається за наявності будь-якої із обставин, передбачених пунктами 1 - 3 ч. 1 ст. 365 ЦК, але за умови, що таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім'ї (ухвала Верховного Суду України від 23 червня 2010 р. у справі N 6-22505св09; постанова від 16 січня 2012 р. у справі N 6-81цс11).
Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду. Невиконання позивачем цієї умови є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
Європейський суд з прав людини рішенням від 21 грудня 2010 р. (набуло статусу остаточного 21 березня 2011 р.) у справі "Андрій Руденко проти України" (заява N 35041/05)установив порушення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, ратифікованого Законом України від 17 липня 1997 р., а саме: незаконного позбавлення особи майна у зв'язку з порушенням правил щодо попереднього депонування суми відшкодування, що може призвести до негативних економічних наслідків для цієї особи, оскільки вимога попереднього платежу є не просто технічною складовою процедури відчуження майна, яка встановлена законом, а основною вимогою, на якій повинно ґрунтуватися рішення суду про позбавлення особи майна без її згоди.
У ході вивчення справ та судових рішень привертає увагу ототожнення деякими судами положень статей 364 та 365 ЦК, зокрема одночасне застосування зазначених норм до правовідносин припинення права на частку у спільному майні.
Ці норми є різними за своєю правовою природою. Першою з них регулюється питання добровільного припинення спільної часткової власності на вимогу власника, який бажає реалізувати право на виділ своєї частки; другою ж нормою регулюються правовідносини щодо припинення на вимогу інших співвласників майна права особи на частку в спільній власності за відсутності на це її згоди й бажання, тобто примусово, а тому одночасне їх застосування за позовом однієї особи є помилковим.
В ухвалі Верховного Суду України від 17 лютого 2010 р. у справі N 6-6248св09 зазначено: "Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, керувався положеннями як ст. 364, так і ст. 365 ЦК України, які є взаємовиключними і одночасно застосовані бути не можуть".
Переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності
Вирішуючи спори, що виникають у зв'язку з реалізацією співвласником у спільній частковій власності переважного права купівлі частки майна, судам необхідно враховувати таке:
- у зв'язку з тим, що на підставі ст. 364 ЦК співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності, то після припинення в такому порядку спільної часткової власності припиняється і їх переважне право купівлі частки у цьому майні;
- у випадку порушення переважного права купівлі встановлена ст. 362 ЦК позовна давність в один рік, протягом якого співвласник у спільній частковій власності має право вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця, обчислюється з того часу, коли він довідався або міг довідатися про порушення свого права.
Відповідно до ст. 362 ЦК підставою для пред'явлення співвласником позову про переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу частки майна у праві спільної часткової власності є такі порушення:
- продаж співвласником частки у праві спільної часткової власності без письмового попередження інших співвласників про намір продати свою частку, ціну та інші умови її продажу;
- укладання договору купівлі-продажу без одержання повідомлення від співвласників про відмову від здійснення ними переважного права купівлі до спливу одного місяця щодо нерухомого майна і десяти днів щодо рухомого майна від дня отримання ними повідомлення про продаж;
- продаж проведено за істотно нижчою ціною і на більш легких умовах, ніж пропонувалося співвласникам.
Переважне право купівлі діє лише у разі продажу частки особі, яка не входить до кола співвласників. У разі ж продажу частки будь-кому із співвласників решта співвласників не має переважного права на її купівлю.
Якщо кілька співвласників бажають скористатися переважним правом купівлі частки, то вибір того, кому продати свою частку, належить продавцю відповідно до ч. 3 ст. 362 ЦК.
Пред'являючи такий позов, позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. Невиконання позивачем цієї умови є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
У рішенні суду про переведення на співвласника прав і обов'язків покупця повинно бути зазначено про заміну покупця позивачем у договорі купівлі-продажу майна, а також про стягнення з позивача на користь відповідача сплачених ним сум.
Судам слід мати на увазі, що захист переважного права купівлі частки майна у праві спільної часткової власності не може здійснюватися шляхом визнання недійсним договору, яким порушено зазначене право, оскільки переведення права купівлі можливо лише за дійсним договором.
Поділ майна, що є у спільній частковій власності
Згідно зі ст. 367 ЦК майно, що є у спільній частковій власності, може бути поділено в натурі між співвласниками за домовленістю між ними.
У разі поділу спільного майна право спільної часткової власності на нього припиняється.
Відповідні роз'яснення щодо порядку проведення поділу містяться в постанові Пленуму Верховного Суду України від 4 жовтня 1991 р. N 7. Зокрема, в п. 7 цієї постанови зауважено, що в спорах про поділ будинку в натурі учасникам спільної часткової власності на будинок може бути виділено відокремлену частину будинку, яка відповідає розміру їх часток у праві власності.
Оскільки мова йде про виділ відокремлених частин майна, слід керуватися тими ж вимогами, що й у виділі в натурі частки із спільної часткової власності одним із співвласників. Що стосується будинку (квартири), то це можливо, коли кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку (квартири) з ізольованими жилими та підсобними приміщеннями з самостійними виходами, які можуть використовуватися як окремі квартири, або якщо наявна технічна можливість переобладнати будинок (квартиру) в ізольовані квартири.
Переважно суди враховують положення закону і рекомендації Верховного Суду України, однак іноді поділ проводиться таким чином, що унеможливлює або обмежує користування виділеним у натурі майном.
Наприклад, Личаківський районний суд м. Львова 21 грудня 2011 р. задовольнив позов Є. С. до Д., Є. Г. про поділ квартири. Позивачеві виділено приміщення на першому поверсі, а відповідачам - приміщення на другому поверсі будинку. При цьому поза увагою суду залишилось те, що сторонам виділяються жилі приміщення, які не мають самостійних виходів і не можуть використовуватися як окремі квартири.
У судів виникає питання, чи можливий поділ з відхиленням від розміру часток і з присудженням компенсації співвласнику, частка якого зменшується, оскільки в ст. 367 ЦК це питання не врегульоване.
У цьому випадку слід застосовувати аналогію закону і керуватися положенням ч. 2 ст. 364 ЦК.
З цього приводу надавав роз'яснення і Пленум Верховного Суду України. В абз. 2 п. 7 зазначеної вище постанови вказано, що в разі якщо виділ технічно можливий, але з відхиленням від розміру часток кожного власника, суд з врахуванням конкретних обставин може провести його зі зміною ідеальних часток і присудженням грошової компенсації учаснику спільної власності, частка якого зменшилась.
Але при цьому слід враховувати, що надання компенсації співвласнику можливе лише за його згодою.
Неоднаково вирішуються справи про поділ майна між співвласниками за наявності укладеного між ними та посвідченого нотаріально договору про порядок володіння та користування спільним майном.
Деякі суди вважають, що виділ частки зі спільної часткової власності чи поділ майна, що є у спільній частковій власності, повинен відбуватися з урахуванням договору про порядок володіння та користування спільним майном, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 358 ЦК, якщо такий договір між співвласниками посвідчений нотаріально, він є обов'язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно.
Згідно з висновком Верховного Суду України у постанові від 3 квітня 2013 р. у справі N 6-12цс13 норма ст. 358 ЦК регулює саме порядок здійснення права часткової власності, тобто порядок користування спільною частковою власністю без її поділу в натурі, наслідком якого є припинення права спільної часткової власності. Установлення співвласниками порядку користування будинком з виділенням конкретних приміщень у натурі не припиняє право спільної часткової власності, тому що такі частини не перетворюються на об'єкт самостійної власності кожного з них. Визначальним для виділу частки або поділу будинку в натурі, який перебуває у спільній частковій власності, є не порядок користування будинком, а розмір часток співвласників та технічна можливість виділу частки або поділу будинку відповідно до часток співвласників.
При розгляді спорів про. поділ майна між співвласниками місцеві суди ухвалюють рішення, як правило, з урахуванням висновку судової будівельно-технічної експертизи. Експерт, який уповноважений проводити такий вид експертиз, має відповідати вимогам, встановленим Законом від 25 лютого 1994 р. N 4038-XII "Про судову експертизу", і має бути внесений до Державного реєстру атестованих судових експертів (ст. 53 ЦПК).
Поділ майна, що є у спільній сумісній власності
Поділ майна, що є у спільній сумісній власності, здійснюється в такому ж порядку, як і поділ майна, що є в спільній частковій власності, з урахуванням положення, встановленого ч. 2 ст. 372 ЦК щодо рівності часток кожного із співвласників у разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом. За рішенням суду частка співвласника може бути збільшена або зменшена з урахуванням обставин, які мають істотне значення.
При розгляді таких справ необхідно також враховувати і спеціальні норми, що містяться у законодавстві.
Так, ст. 70 СК передбачено, що при вирішенні спору про поділ майна, що є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя, суд може відступити від засади рівності часток подружжя за обставин, що мають істотне значення, зокрема якщо один із них не дбав про матеріальне забезпечення сім'ї, приховав, знищив чи пошкодив спільне майно, витрачав його на шкоду інтересам сім'ї. Частка майна дружини, чоловіка може бути збільшена, якщо з нею, ним проживають діти, а також непрацездатні повнолітні син, дочка, за умови, що розмір аліментів, які вони одержують, недостатній для забезпечення їхнього фізичного, духовного розвитку та лікування.
Взагалі із справ про поділ майна, що є у спільній сумісній власності, більшість становлять справи про поділ спільного майна подружжя.
Детальні роз'яснення щодо застосування судами законодавства при розгляді справ про поділ спільного майна подружжя надано в постанові Пленуму Верховного Суду України від 21 грудня 2007 р. N 11 "Про практику застосування судами законодавства при розгляді справ про право на шлюб, розірвання шлюбу, визнання його недійсним та поділ спільного майна подружжя".
Розгляд інших справ про поділ майна
Трапляються випадки, коли суди розглядають справи, у яких немає спору, перебираючи на себе функції, що належать до сфери інших органів.
Незрозуміло, якими нормами закону керувався суд, вирішуючи справу N 2-1345/11 за позовом К. до комунального підприємства "Бюро технічної інвентаризації і державної реєстрації об'єктів нерухомого майна Севастопольської міської Ради" про поділ будинку в натурі і визнання права власності.
Позивач звернувся до суду із зазначеним позовом і просив реально розділити будинок N 75/4 у м. Севастополі, що належить йому на праві власності в цілому на підставі свідоцтва про право власності. Будинок складається з чотирьох окремих житлових приміщень, які можуть використовуватися як окремі квартири, та одного нежитлового приміщення у цокольному поверсі. Згідно з технічним висновком архітектурно-будівельної інспекції про стан будівельних конструкцій конструктивна схема будівлі дозволяє використовувати поверхове розміщення житлових приміщень як окремі квартири, а також вбудованого приміщення цокольного поверху житлового будинку N 75/4 у м. Севастополі.
Однак згідно з Тимчасовим положенням заміна свідоцтва про право власності на окремі частини житлового будинку не передбачена. Реєстрація права власності позивача на житловий будинок як загальний об'єкт перешкоджає йому розпоряджатися окремою частиною будинку.
Рішенням Нахімовського районного суду м. Севастополя позов К. задоволений. Ухвалено розділити житловий будинок, який належить К. на праві власності, на окремі об'єкти нерухомості - окремі квартири в рівні 1-го, 2-го та 3-го поверхів, а також вбудованого нежитлового приміщення цокольного поверху.
Визнано за К. право власності на окремі квартири і вбудоване нежитлове приміщення на цокольному поверсі.
В апеляційному порядку рішення суду не оскаржувалось.
У цій справі в позивача виникло у встановленому порядку право власності на новостворений об'єкт нерухомості - будинок. Це право зареєстровано у встановленому законом порядку. Та обставина, що за позивачем зареєстрований цілий будинок, не суперечить його праву власності, оскільки він згідно з дозвільними документами будував одноквартирний будинок. Підстав для захисту у зв'язку з порушенням, невизнанням або оспорюванням цивільного права немає.
Розгляд спорів щодо спільної сумісної власності власників житлових багатоквартирних будинків
За ч. 2 ст. 382 ЦК власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (сходові клітини, ліфтові шахти, коридори, вестибюлі, горища і под.), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Усі зазначені об'єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку. За нормою ст. 19 Закону від 29 листопада 2001 р. N 2866-III "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку перебуває неподільне майно.
З аналізу зазначених вище норм вбачається висновок про неможливість припинення права спільної сумісної власності на допоміжні приміщення шляхом виділення частки із майна, що є у спільній сумісній власності.
Рішенням Конституційного Суду України від 2 березня 2004 р. N 4-рп/2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) надано офіційне тлумачення положень статей 1, 10 Закону N 2482-XII. У цьому рішенні зазначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Незважаючи на це, суди по-різному вирішують справи щодо визнання права власності на підвальні та інші приміщення (мансарди, горища) в багатоквартирних будинках.
Наприклад, Печерський районний суд м. Києва рішенням від 25 липня 2008 р. у справі N 2-387/2008 р. задовольнив частково позов Особи 1, Особи 2, Особи 3 до Фонду приватизації комунального майна Печерського району м. Києва, ТОВ "Рекламне агентство" - визнав недійсним договір купівлі-продажу нежилих приміщень, а саме підвалу в багатоквартирному житловому будинку.
А рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя у справі N 2-78/2010 позовні вимоги Особи 1 та ще 13 осіб до Запорізької міської ради, ПП "Гусарова", Особи 15 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу недійсним залишено без задоволення.
Пов'язано це з тим, що в багатьох будинках є нежитлові приміщення, які не призначені для його обслуговування, а можуть використовуватися для розташування крамниць, перукарень, офісів тощо. Ці приміщення можуть перебувати в комунальній або приватній власності.
Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
  
Вдячні за увагу!
Адвокатське об'єднання «Ліга правового захисту» пропонує своїм клієнтам послуги адвоката в Києві та області для вирішення самих різних юридичних питань. Консультації адвоката допоможуть Вам зорієнтуватися для прийняття правильного рішення.

Комментариев нет:

Отправить комментарий