19 марта 2015

Шокирующая правда для инвестировавших в недвижимость

Дело заключалось в следующем. Согласно договору инвестирования (финансирования строительства) подрядчик должен после завершения работ передать по акту инвестору нежилые помещения. После подписания акта передачи помещений инвестор обратился в исполнительный комитет городского совета с заявлением об оформлении права собственности. Однако оказалось, что за несколько месяцев до этого этот же исполком уже зарегистрировал за подрядчиком право собственности на торговый комплекс, где находились спорные помещения.


В судах удача сопутствовала инвестору. Однако Верховный Суд пришел к выводу о том, что исковые требования инвестора не подлежат удовлетворению. Так как обращаться с иском о признании права собственности может лишь собственник, каковым инвестор не является.
Суд отметил, что статья 331 ГК Украины установила общее правило, согласно которому право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество после завершения строительства и принятия его в эксплуатацию.
По правилам статьи 392 ГК Украины иск о признании права собственности может быть предъявлен, во-первых, если лицо является собственником имущества, но его право оспаривается или не признается другим лицом; во-вторых, если лицо утратило документ, удостоверяющий его право собственности.
На момент заключения сторонами договора о финансировании строительства правоотношения по привлечению средств физических лиц с целью финансирования строительства, порядка управления этими средствами регулировались законами Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" от 19 июня 2003 года N 978 -IV и "Об инвестиционной деятельности" от 18 сентября 1991 N 1560-XII.
Ни указанными нормами, ни нормой статьи 331 ГК Украины не предусмотрено возникновение права собственности на вновь созданный объект недвижимости на основании судебного решения. Порядок оформления права собственности на объект инвестирования после принятия такого объекта к эксплуатацию определен указанными нормами.
Учитывая, что застройщик в соответствии с условиями договора инвестирования передал по акту истице нежилые помещения и обратился в исполнительный комитет с заявлением об оформлении права собственности за инвесторами, а исполнительный комитет принял решение об оформлении права собственности за инвесторами вывод суда о необходимости защиты прав истицы путем признания за ней права собственности на вновь созданное имущество на основании статьи 392 ГК Украины нельзя признать обоснованным.
Таким образом, учитывая, что в соответствии со статьей 328 ГК приобретение права собственности - это определенный юридический состав, с которым закон связывает возникновение у лица субъективного права собственности на определенные объекты, суд при применении этой нормы должен установить, из каких именно предусмотренных законом оснований, или в предусмотренный законом способ истица приобрела права собственности на спорный объект и подлежит это право защиты в порядке, предусмотренном статьей 392 ГК Украины.
Инвестора, конечно, жалко. Наблюдается, извините, схема банального «кидалова». Однако, и истец (инвестор) мог бы формулировать исковые требования иначе. Например, указывать на незаконность приобретения собственности подрядчиком на долю имущества, которое было предметом договора финансирования строительства. Однако из дела видно, что так вопрос не поднимался перед судами.
Можно было ссылаться и на безосновательное обогащение в смысле ст. 1212 ГК, по которой в нашем случае, подрядчик, который получил имущество за счет инвестора без достаточного правового основания, обязан вернуть инвестору это имущество.
Постановление Верховного Суда № 6-244цс14 можно критиковать бесконечно. Однако преждевременно паниковать по поводу того, что теперь будет происходить на рынке строительства жилых помещений, где распространена практика инвестиционных договоров.
Безусловно, непрофессионалов среди юристов хватает. Конечно, бывают и случаи, когда можно обойтись без адвоката, и люди без юридического образования, которые могут дать фору многим юристам. Однако, дело, по которому Верховный Суд вынес решение № 6-244цс14 от 18.02.2015 г.,– наглядная иллюстрация того, что это не те случаи и не те люди. Правильное формулирование исковых требований спасет инвесторов.

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
від 18 лютого 2015 року
Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в складі: головуючого - Яреми А. Г., суддів - Григор'євої Л. І., Гуменюка В. І., Охрімчук Л. І., Лященко Н. П., Сеніна Ю. Л., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелторі Плюс" про визнання права власності на нежитлові приміщення, за заявою товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелторі Плюс" про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 26 листопада 2013 року, встановила:
У квітні 2010 року ОСОБА_1 звернулась до суду з указаним позовом, обґрунтовуючи вимоги тим, що 1 вересня 2008 року між нею та товариством з обмеженою відповідальністю "Ріелторі Плюс" (далі - ТОВ "Ріелторі Плюс") укладено договір про фінансування будівництва. За умовами договору вона зобов'язалась профінансувати будівництво нежитлових приміщень площею 115 кв. м на третьому поверсі торговельного комплексу, АДРЕСА_1, в розмірі 725937 грн. 50 коп., а відповідач зобов'язався побудувати та передати їй об'єкт фінансування і сприяти в оформленні права власності на нього. 15 вересня 2008 року позивачка сплатила повну вартість об'єкта фінансування, а відповідач цього ж дня передав їй згідно з актом приймання - передачі збудовані об'єкти інвестування, а саме: нежитлові приміщення НОМЕР_1 площею 21, 4 кв. м, НОМЕР_2 площею 18,4 кв. м, НОМЕР_3 площею 15,1 кв. м, НОМЕР_4 площею 18,2 кв. м, НОМЕР_5 площею 8,3 кв. м, НОМЕР_6 площею 8 кв. м, НОМЕР_7 площею 8,9 кв. м, НОМЕР_8 площею 17,3 кв. м, загальною площею 115, 6 кв. м, АДРЕСА_1. Рішенням виконавчого комітету Бучанської міської ради Київської області від 18 листопада 2008 року вказані нежитлові приміщення виділено в окремий об'єкт права власності та присвоєно НОМЕР_9, доручено комунальному підприємству "Ірпінське бюро технічної інвентаризації" видати на ім'я ОСОБА_1 свідоцтво про право власності на нежитлові приміщення. Однак, свідоцтво про право власності вона не отримала, оскільки право власності на торговельний комплекс АДРЕСА_1 23 жовтня 2008 року зареєстровано за ТОВ "Ріелторі Плюс" на підставі рішення виконавчого комітету Бучанської міської ради від 28 серпня 2008 року. Враховуючи викладене, позивач просила на підставі статті 392 ЦК України визнати за нею право власності на спірні нежитлові приміщення, розташовані АДРЕСА_1, як відокремлений об'єкт права власності НОМЕР_9 та припинити право власності на ці приміщення за ТОВ "Ріелторі Плюс".
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 12 травня 2010 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 14 жовтня 2013 року, позов ОСОБА_1 задоволено. Визнано за ОСОБА_1 право власності на нежитлові приміщення НОМЕР_1 площею 21, 4 кв. м, НОМЕР_2 площею 18,4 кв. м, НОМЕР_3 площею 15,1 кв. м, НОМЕР_4 площею 18,2 кв. м, НОМЕР_5 площею 8,3 кв. м, НОМЕР_6 площею 8 кв. м, НОМЕР_7 площею 8,9 кв. м, НОМЕР_8 площею 17,3 кв. м, загальною площею 115, 6 кв. м, розташовані АДРЕСА_1, як відокремлений об'єкт права власності НОМЕР_9. Припинено право власності ТОВ "Ріелторі Плюс" на спірні нежитлові приміщення.
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 26 листопада 2013 року виконуючому обов'язки керівника ТОВ "Ріелторі Плюс" арбітражному керуючому - розпоряднику майна ОСОБА_2 відмовлено у відкритті касаційного провадження у справі на підставі пункту 5 частини четвертої статті 328 ЦПК України.
У заяві про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 26 листопада 2013 року ТОВ "Ріелторі Плюс" порушує питання про скасування зазначеного судового рішення і направлення справи на новий касаційний розгляд, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції статті 392 ЦК України, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.
В обґрунтування заяви ТОВ "Ріелторі Плюс" надало ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 26 лютого 2014 року, від 5 березня 2014 року, від 2 квітня 2014 року та від 29 вересня 2014 року, в яких, на його думку, по-іншому застосована зазначена правова норма.
Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 грудня 2014 року зазначену справу допущено до розгляду Верховним Судом України в порядку гл. 3 розд. V ЦПК України.
Перевіривши матеріали справи та наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до ст. 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у справі виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.
За положеннями п. 1 ч. 1 ст. 355 ЦПК України підставою для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.
У справі, яка переглядається, судами встановлено, що 1 вересня 2008 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Ріелторі Плюс" укладено договір про фінансування будівництва. За умовами договору ОСОБА_1 зобов'язалась повністю профінансувати будівництво нежитлових приміщень площею 115 кв. м на третьому поверсі торговельного комплексу, розташованого на АДРЕСА_1, а відповідач зобов'язався побудувати та передати позивачу об'єкт фінансування, сприяти у оформленні права власності на нього.
Відповідно до пункту 2.4, 9.1 вказаного договору, майнові права на об'єкт фінансування виникають у ОСОБА_1 за умови сплати нею 100 % загальної площі об'єкту фінансування та отримання об'єкту за актом приймання-передачі.
Згідно з пунктом 7.1. договору загальна сума вартості об'єкту складає 725937 грн. 50 коп., які ОСОБА_1 повинна сплатити в готівковому порядку в день укладення договору.
15 вересня 2008 року ТОВ "Ріелторі Плюс" видало ОСОБА_1 довідку за підписом генерального директора про сплату нею 100 % вартості об'єкту фінансування та згідно з актом приймання-передачі передало їй збудований об'єкт інвестування - нежитлове приміщення у торговому центрі "Буча-Пассаж" загальною площею 115 кв. м, що знаходиться АДРЕСА_1 та складається з таких приміщень: НОМЕР_1 площею 21, 4 кв. м, НОМЕР_2 площею 18,4 кв. м, НОМЕР_3 площею 15,1 кв. м, НОМЕР_4 площею 18,2 кв. м, НОМЕР_5 площею 8,3 кв. м, НОМЕР_6 площею 8 кв. м, НОМЕР_7 площею 8,9 кв. м, НОМЕР_8 площею 17,3 кв. м.
На підставі рішення виконавчого комітету Бучанської міської ради Київської області НОМЕР_10 від 28 серпня 2008 року ТОВ "Ріелторі Плюс" отримало свідоцтво про право власності на всю будівлю торгівельного центру, яке 23 жовтня 2008 року зареєстроване у державному реєстрі прав на нерухоме майно.
Разом з тим, 10 листопада 2008 року ТОВ "Ріелторі Плюс" звернулось до Бучанської міської ради Київської області із заявою НОМЕР_11 про оформлення права власності приміщень торгівельного центру АДРЕСА_1 за інвесторами, які брали участь у фінансуванні будівництва цього торгівельного центру, (в тому числі ОСОБА_1).
Пунктом 24 рішення виконавчого комітету Бучанської міської ради Київської області від 18 листопада 2008 року НОМЕР_12 спірні нежитлові приміщення виділені в окремий об'єкт права власності з присвоєнням НОМЕР_9 та доручено комунальному підприємству "Ірпінське бюро технічної інвентаризації" оформити та видати свідоцтво про право власності на ім'я ОСОБА_1.
Задовольняючи позов ОСОБА_1 на підставі статей 316, 328, 331, 386, 392 ЦК України суд першої інстанції, з висновками якого погодилися апеляційний та касаційний суди, виходив з того, що набуття відповідачем права власності на увесь об'єкт будівництва, в тому числі і на частину майна, профінансовану позивачем в повному обсязі, порушує права позивача як власника майнових прав на спірні нежитлові приміщення, набутих у встановленому законом порядку, а тому є підставою для припинення права власності відповідача на ці приміщення.
Зі змісту ухвал Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 26 лютого 2014 року, від 5 березня 2014 року, від 2 квітня 2014 року та від 29 вересня 2014 року, на які посилається заявник як на підставу неоднакового застосування касаційним судом ст. 392 ЦК України, вбачається, що касаційний суд виходив із того, що непроведення позивачем оформлення права власності в установленому порядку не є підставою для визнання за ним у судовому порядку права власності на підставі статті 392 ЦК України.
Отже аналіз наведених судових рішень свідчить про неоднакове застосування судами касаційної інстанції однієї й тієї самої норми права - статті 392 ЦК України, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.
Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції однієї й тієї самої норми матеріального права - статті 392 ЦК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.
Частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.
Встановивши факт набуття ТОВ "Ріелторі Плюс" 23 жовтня 2008 року права власності на новостворену будівлю торгівельного центру суд, разом з тим, визнав одночасно за ОСОБА_1 право власності на частину цього об'єкту на підставі статті 392 ЦК України, не зазначивши з яких, передбачених статтею 346 ЦК України підстав, припинено право власності товариства на спірні приміщення.
При цьому судом не враховано, що за правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.
Крім того, судом не враховано, що на час укладення сторонами договору про фінансування будівництва правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися законами України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19 червня 2003 року N 978-IV та "Про інвестиційну діяльність" від 18 вересня 1991 року N 1560-XII.
Слід зазначити, що ні зазначеними нормами, ні нормою статті 331 ЦК України не передбачено виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення.
Порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкту до експлуатації визначено зазначеними нормами.
Враховуючи, що ТОВ "Ріелті Плюс" відповідно до умов договору інвестування передало за актом ОСОБА_1 нежитлові приміщення та звернулось до виконавчого комітету із заявою від 10 листопада 2008 року НОМЕР_11 про оформлення права власності за інвесторами, а виконавчий комітет Бучанської міської ради Київської області ухвалив 18 листопада 2008 року рішення НОМЕР_ 12 "Про оформлення права власності за інвесторами торговельного центру АДРЕСА_1" висновок суду про необхідність захисту прав ОСОБА_1 шляхом визнання за нею права власності на новостворене майно на підставі статті 392 ЦК України не можна визнати обґрунтованим.
Таким чином, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, чи у який передбачений законом спосіб позивачка набула права власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту у порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.
Оскільки застосовуючи норми статей 328, 346, 392 ЦК України суд зазначених положень не врахував судове рішення у справі, яка переглядається, не можна визнати законним.
Відповідно до статті 3604 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи Верховним Судом України і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 ЦПК України, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.
Ураховуючи те, що неправильне застосування судом норм матеріального права призвело до ухвалення незаконного рішення, заява про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 26 листопада 2013 року підлягає задоволенню з підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 ЦПК України.
Керуючись пунктом 1 частини першої статті 355, частиною першою статті 3602, пунктом 1 частини першої статті 3603, частиною першою статті 3604 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України постановила:
Заяву товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелторі Плюс" задовольнити.
Ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 26 листопада 2013 року скасувати, передати справу на новий касаційний розгляд.
Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 2 частини першої статті 355 ЦПК України.

Головуючий:   А. Г. Ярема
Судді:   Л. І. Григор'єва
  В. І. Гуменюк
  Н. П. Лященко
  Л. І. Охрімчук
  Ю. Л. Сенін
* * *
ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ
(у справі N 6-244цс14)
Частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.
За правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред'явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.
На час укладення сторонами договору про фінансування будівництва правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися законами України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19 червня 2003 року N 978-IV та "Про інвестиційну діяльність" від 18 вересня 1991 року N 1560-XII.
Ні зазначеними нормами, ні нормою статті 331 ЦК України не передбачено виникнення права власності на новостворений об'єкт нерухомості на підставі судового рішення.
Порядок оформлення права власності на об'єкт інвестування після прийняття такого об'єкту до експлуатації визначено зазначеними нормами.
Враховуючи, що забудовник відповідно до умов договору інвестування передав за актом позивачці нежитлові приміщення та звернувся до виконавчого комітету із заявою про оформлення права власності за інвесторами, а виконавчий комітет ухвалив рішення про оформлення права власності за інвесторами висновок суду про необхідність захисту прав позивачки шляхом визнання за нею права власності на новостворене майно на підставі статті 392 ЦК України не можна визнати обґрунтованим.
Таким чином, ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов'язує виникнення в особи суб'єктивного права власності на певні об'єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, чи у який передбачений законом спосіб позивачка набула права власності на спірний об'єкт та чи підлягає це право захисту у порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Вдячні за увагу!
Адвокатське об'єднання «Ліга правового захисту» пропонує своїм клієнтам послуги адвоката в Києві та області для вирішення самих різних юридичних питань. Консультації адвоката допоможуть Вам зорієнтуватися для прийняття правильного рішення.

параметры поиска: адвокат; киев; услуги; адвоката; консультация; юрист, Київ, подати, позов, скаргу, суд, юристи, административные, гражданские, уголовные, дела, суд, кримінальна, справа, договір, фінансування, інвестування, будівництво, договор, финансирования, инвестирования, строительство


Комментариев нет:

Отправить комментарий